1月13日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称：万达商管）发布了2022年业绩快报，业绩相当漂亮，尤其是在广场销售收入这一块，甚至超过了疫情之前的水平。

行业正在复苏，毫无疑问的是，万达走在最前端。

01 业绩稳定增长，外界给予看好

万达的成绩，处于行业领先水平。

业绩快报显示，2022年，万达商管总收入达到533.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%。其中，租金收入为508.5亿元，同比增长8%。

更为难得的是，万达广场的商铺出租率达到了98.7%，租金收缴率更是高达100%。

要知道，2022年，众多商场深受疫情影响。在这样的情况下，万达广场依旧保持着超高的商铺出租率和租金收缴率，就足以体现万达的惊人韧性。

万达商管的管理层也提到，因公司大部分租金收入为固定收入，故疫情未对公司产生实质性影响。

此外，万达广场的规模也在持续扩大，在过去的一年里，万达商管开业的万达广场项目55个，完成年计划的100%；累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米。其中，租赁面积为4445万平方米，同比增长11%。

外界对万达也颇为看好，并且肯定了万达的商业模式。

国际评级机构惠誉认预计万达商管2022年的租金和管理费经常性收入将在2021年430亿元的水平上继续增长6%。

另外，随着万达商管继续扩大轻资产业务，集团的经常性EBITDA利润率从2012年1月的42%和2020年的50%收窄至其轻资产购物中心的30%-40%的毛利率。这一数据在轻资产模式下记录了100%的收入，但减去了所有者的利润份额作为可变租赁和费用。

惠誉认为，利润率下降反映了商业模式的变化，而不是基础业务的恶化。

另一家国际评级机构穆迪也认为，万达商管的运营将在2023年逐步恢复，因为疫情防控放松可能会支持零售销售，进而支持万达商管的零售商场入驻率和租金收入。

02 再发美元债券，融资渠道强劲

1 月 13 日，万达商管拟发行 Reg S、2年期、以美元计价的高级无抵押债券。

据了解，该债券由万达商管的全资子公司 Wanda Properties Overseas Limited 发行，由万达商业地产（香港）有限公司、万达地产投资有限公司和万达商业地产海外有限公司提供担保，以及由万达商业提供维好协议和股权购买契约，募集资金将为集团现有债务再融资及一般企业用途。

该债券将在新加坡交易所上市，债券发行规模4亿美元，期限为2年期，初始指导价12.625%区域，息票率11.00%，收益率 12.375%，交割日为2023年1月20日，到期日为2025年1月20日。

综合万达的现状，穆迪、惠誉分别授予Ba3、BB发行评级。

穆迪分析师认为，拟发行债券将延长万达商管和万达相关的债务到期情况，不会对其信用指标产生重大影响，因为万达商管主要将收益用于离岸债务的再融资。

此外，万达商管的流动性充足，截至2022年9月30日，万达商管持有348亿元人民币的大量现金和468亿元人民币的短期投资，以及有可观且稳定的租金和管理费收入。

因此穆迪预计，这些现金资源将足以覆盖万达商业的到期债务、该公司购物中心投资组合的承诺资本支出以及未来12-18个月商业物业管理部门pre-IPO资本的潜在回购义务。

惠誉认为控股公司的流动性充足，截至2022年9月底，万达商业拥有330亿元人民币可用现金，足以覆盖280亿元人民币的短期债务。

目前，万达商管在2023年有180亿元人民币债券到期，包括150亿元人民币的在岸债券和4亿美元的离岸债券，而剩余的短期债务几乎均为以投资物业为抵押的境内银行贷款。万达商业没有离岸银团贷款，信托贷款占总债务的1%。

借新偿旧不稀奇，保持强劲的融资渠道才是真本事！

03 结语

在2022年，万达拿下了不少项目的运营权，北京的蓝色港湾、蓝色港湾五棵松购物中心都被万达接手了。

在过去的数年里，万达的轻资产战略经住了外界的考验，也取得了实打实的成绩。哪怕是在各行各业都受到疫情影响的2022年，万达依旧能够保持强劲的增长率。因此，我们也有理由相信，在2023年，万达会是排头兵。