大家好，我是准备支个摊卖鱼食的水妹。

今年水妹准备干票大的。

因为刚开年，画风就跟往年不太一样。

央媒居然替普通人说话，扯着嗓子让公家“让利”。

2月1日经济日报的一篇《提前还房贷真的利大于弊吗》引发热议。

在水妹看来，经济日报分析了半天提前还房贷的利弊问题，并不是重点。

重点是下面这两句话，

第一句，2023年经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，贷款利率还有下行可能；

第二句，存量房贷和新增房贷之间利差过大，建议相关部门引导银行适量降低存量房贷利率。

潜台词：

今年房贷利率大概率还要下降，先不要急着提前还房贷，同时喊话银行降存量房贷利率。

降存量房贷利率什么概念？

实打实从银行身上割肉“让利”给购房者啊。

水妹觉得，这事没什么不妥。

楼市狂飙了十几年，获利最多的是谁？

ZF和银行。

即使是买房赚了钱的人，也只是这场财富盛宴中喝汤的人。

可赚了钱，ZF和银行就二话不说，把摊子砸了，

现在，又想不掏一分钱就让老百姓把摊子撑起来。

谁理你啊。

2022年的软蛋楼市，任凭你怎么刺激都硬不起来了。

彻底萎了！

至于这几天到处唱多的楼市复苏论，

爱谁信谁信、反正我不信。

来来来，有疑问的，往下看。

看土地成交，

2023年1月，全国300城土地市场成交建筑面积为3651万平方米，

跟2022年春节月比较下跌15%，

同比2022年1月下跌超过五成。

环比2022年12月跌幅接近九成。

还有一个指标，300城土地成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口。

再看销售数据，

1月（截至 27日）重点32城商品房累计销售面积同比下跌44%，环比下跌34%。

其中，一线城市同比-30%，环比-12%，只有上海实现了环比2%的正增长。

二线城市同比-48%，环比-38%。

返乡置业的主角三四线城市同比-55%，环比-54%。

水妹找到了详细的城市数据，事实胜于雄辩。

还有一个关键指标—房企业绩

2023 年 1 月，前 100 强房企实现操盘口径销售金额 3574 亿元，比 2022 年同期下跌了31.9%，单月环比下跌47.8%。

而且房企业绩有个特点，国央企基本都是正增长，而民企除了滨江龙湖，全是负增长。

土地成交、商品房成交、房企业绩。

哪个都没复苏。

就1月这楼市行情，

领导们看了得气的吹胡子瞪眼，

首套利率白给你们降了，

首付比例白给你们降了，

公积金比例白给你们调了，

民营房企融资的三支箭白射了。

这么多好政策给你了，你咋还不支棱起来呢？

为啥呢，政策没用到根上。

这就好比给了一个爷们一堆漂亮妹子，他依然无动于衷，

他缺的是漂亮妹子吗？

不，他缺那颗药。

经济日报都说了，得“让利”给购房者。

就今年这经济压力，楼市回暖是ZZ任务，公家不出点血割点肉是不行了。

可出多少血割几斤肉，是个技术活。

处理不好，就会跟下面这个城市一样。

惹恼了房企，惹怒了购房者，还惹了自己一身骚。

年初，青岛市城阳区一国资公司被购房者投诉了。

购房者称，自己在两年前买了当地一项目的人才共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。

等要交付时，开发商称国资公司没打款，因此不能交房，如果要退房购房者需要缴纳20%的违约金。

而国资方面的回复是：

没钱！

光这一个项目，就有48套共有产权房因国资公司没有付款而导致购房者无法如期收房。

房款缺口共计2571万元。

事情发酵之后，2月2日晚间，项目背后的国资公司青岛城阳市政开发建设集团发文称已经拨款解决了。

这还只是区区48套，

光2020年，城阳区就售出人才共有产权房11000多套。

到了2021年，城阳区在售的人才共有产权项目高达52个。

按照城阳区人才共有产权房的规定，购房者与区属国资公司的产权比例为7：3。

也就是说，城阳区国资公司需要缴纳11000多套房30%的购房款。

参考上面48套房国资公司需要付款的平均值，粗略估算一下，光2020年一年，城阳区国资公司就得交58亿元的房款。

大家知道城阳区市政开发建设集团一年的利润是多少吗？

5880.38万元。

58亿元，相当于城阳市政98年的利润。

想当年为了拉楼市冲业绩，

城阳区想出了这么个既能拉动楼市又能吸引人才的办法。

—搞人才共有产权房。

国资公司出30%的首付，人才出剩余70%房款的首付款。

比如一套100万元的房子，

人才首先付款21%，国资公司付款30%，剩下的49万元贷款。

对购房者来说，首付比例变低了，每月的房贷变少了，压力减小不少。

况且，共有产权到期后（5-8年），除了少数高级人才直接获赠产权之外，普通人才也可以按照“孰低”原则回购国资手里的30%产权。

变成跟正常商品房一样的100%产权。

这么一来，就相当于跟公家“无息借款”买房。

为了尽可能增加销售，城阳区对人才的认定几乎没有门槛，中专文凭就算人才。

说白了，就是打着“人才的旗号”无息借款给想要买房的人。

结果，2020年推出人才共有产权房政策以后，城阳区楼市量价齐涨。

成交量翻倍，成交价上涨20%。

楼市被拉起来了。

而城阳区国资公司的日子就不好过了。

虽然政策留了个活口，五年后可以回购国资公司手里的产权。

但是几十亿的首付款现在就得拿得出来。

否则，上万名购房者掏了钱却无法收房，就不是投诉这么简单了。

这种情况就很尴尬，

国资公司让利了，

买房人也受益了，

市场也回暖了，

为了保房价保楼市，ZF把自己变成了本地最大的地主，

地主的位置能不能坐稳不知道，债务之狼已经来了。

连央媒都看的很明白了，

今年，不让利不割肉，楼市很难回暖。

而地方的想法是：

除了降房价之外的其他政策，都可以出。

城阳区就是抱着这样的信仰把自己玩进去的。

要水妹说，大部分的城市和区域，你就大胆地降价吧，硬撑着没意义。

玩套路铁定把自己玩进去。

热点一二线城市，不降房价，也得降购房成本，或者变相补贴给购房者。

比如长沙，最近提高公积金可贷额度到了余额的16倍。

如果夫妻双方住房公积金账户余额之和达到5万元，非三孩家庭最高可以申请70万元公积金贷款。

再比如南京，公积金可以提取支付首付，一年内卖旧买新退还个人所得税，免契税等等。

根据易居的测算，近三年房贷成本累计减少了16%。

首套房贷利率已经到3.7%了，二套还在4.9%，存量房贷还在6点几呢。

存量利率、二套利率不降，坎是过不去了。

至于买房补贴，会是下一步各个城市的杀手锏。

大家等着，一季度之后你所在城市的楼市依然没有起色，甚至持续下探。

大招一定会上。

以前都是使劲补贴给人才，今年开始补贴范围扩大，只要你买就给你补贴。

想买房的朋友，今年买房的难度比过去的15年都难。

每个城市涨跌逻辑、周期各成一派。

就像我春节直播时说的：

2022年，一线城市有房价涨的，也有销量跌回15年前的。

二线城市上涨的长沙、成都、合肥，原因也各有不同。

2023年，各城市楼市的涨跌差异越来越大。

安全感，来自确定性，

但是机会，藏在不确定性里。

强哥怎么说来着：

风浪越大，鱼越贵。

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