本期小编将为大家揭秘小红书剧透第二弹，继续回顾上海楼市在过去一年的表现！

上海——营销篇

2022——政策趋松，分化延续

1、2022年5月29日，上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，提出从源头上降低土地出让成本、加速新房供应、加快企业销售回款等，基本定调下半年宽松走势。

疫情后三季度起，上海政策出台频次密集，主要是从人才端持续引进人口及在临港片区定向放松限购。

2、6月起领证发放速度显著提速，同时压缩整体销售流程，全年供应创下近6年新高。而在疫情反复、叠加下半年市场逐步转冷的双重因素下，成交势头在7-9月冲高后，逐步减弱。

年初和疫后三季度项目平均去化在7-8成，而随着供应集中，以及各批次总价段的变化，项目更易分流，去化下沉至5-6成，市场显露凉意。

日光项目下半年耗筹率明显上升，弃号情况有所增多，最终清盘由第二批未入围客户，甚至小筹客户进场的现象愈发普遍。

3、市场阶段性遇冷后，各大项目积极营销，低端项目加码折扣及活动营销力度、中端项目尽可能扩大蓄客池、高端项目营销态度转向积极。

2023——时过境迁，砥砺前行

政策差异化宽松维稳，为提振市场，预计23年上海政策端还将会在新房限价和限购端、二手房三价就低等方面做进一步放开。

基于2022年土地供应和市场节奏，预计2023年新房供应上涨，竞争激烈，整体和今年一样呈供过于求态。区域内分化亦更明显，远郊及有明显缺陷项目去化承压。

上海——投资篇

政策端——上海处于拿地窗口期

在疫后市场和经济压力下，上海取消招挂复合、降低资金监管额度、增加集中供地批次，中小房企迎拿地窗口期。同时新增随机值打补丁，确保竞价环节公平公正。

此外，房企“周转”加快，自5月29号出台政策后，周期大幅压缩至最快4个月。

供应端——新城助力，两极分化

2022年总计供应115宗含宅地块，总建面1102万㎡，同比上涨4%。受经济复苏疲软影响，疫后三季度，推地节奏明显加快，政府欲加快资金回流。

2022年供地仍以重点建设的五大新城为主（占比32%），其中嘉定新城放量最明显，而远郊临港和奉贤新城土拍遇冷，第二批次起缩水。此外政府市区推地意愿增加，加快传统市中心城市更新进程。

企业端——理性投资，强者恒强

2021年下半年起由于行业下行、房企融资受困，土地市场热度下滑，带动2022年房企报名意愿逐渐降低，1家托底情况增多，高达59宗，触顶率同比下探。但对比全国，上海的热度依旧领先，2022年未出现任何流拍现象。

从参拍企业性质看，国央企参拍比重高达62%，同比增加14%，本土国企参拍比重同比增加7%，民企参拍比重压缩至18%。

2022年企业拿地权益榜上国央企遥遥领先，占比超过九成。

以上为《2022年上海楼典》部分节选内容

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未完待续

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