作者 | 曹安浔

编辑 | 张晓玲

2022年最后一天，克而瑞房企销售排行榜公布，熟悉的四巨头不再，房地产已换了天地。

这一年，虽然有许多的大佬跌落，但也有一大批人逆流而上，收获了丰盛的果实。

刘平、张亚东、凌克、颜建国、许永军、李欣、陈序平、戚金兴等大佬，反超大批对手，走到了排行榜更前排；央、国企和一些区域型民企，因其稳健性和生命力，得以穿越周期，迎来新的发展。

未来，他们也将用自己绝处逢生的生存智慧，重构市场的发展逻辑，绘就“熟悉又陌生”的产业和时代图景。

新势力诞生

这波逆流而上的人攻势凶猛，相比几年前，房企前十强换了一大半，给行业带来了新气象。

保利发展现任董事长刘平可以说是这波的带头人，保利发展2022年以全口径销售额4573亿元位列排行榜第2，超过了老对手万科，与宇宙第一房企碧桂园销售额仅相差70亿元。

这离刘平接棒保利发展不过一年半。而他定下的“进三争一”的目标，也很快可能实现。

执掌华润置地还不到一年的李欣，2022年带领华润置地提升4个位次，成功跻身排行榜第4。

在60后为主的央国企地产掌舵者中，70后的李欣备受瞩目，他很早就显现出了进取之心，在2021年业绩发布会上，李欣就曾表示，华润置地比较看重行业排名，希望2022年排名能有所提升。

常年稳字当头的中国海外发展董事主席颜建国也在去年实现了突破，中海地产2022年逆势提升1个位次，位列排行榜第5；2021年刚接任招商蛇口董事长的许永军也传来好消息，带着招商蛇口从2021年的第7，提升到第6。

宋卫平之后掌舵绿城中国的张亚东，出任绿城中国董事会主席仅四年，就实现了绿城历史最高排名，2022年绿城位列排行榜第8。

此外，金地董事长凌克带着金地逆势提升了4个位次，位列第7，龙湖新董事长陈序平则带领龙湖进步1个位次，位列第9，成为前十强里不多的民企之一。

值得关注的是，福建国企建发房产首入前十强，取代世茂成为新晋的闽系房企老大。而且，2022年，建发房产实现全口径销售额1703.2亿元，仅同比微跌0.47%，是前十强中跌幅最小的。

随之而来的，去年底刚被聘任为建发房产董事长的赵呈闽，也成为前十强大佬中最新的面孔，他将带给行业哪些惊喜和突破，也备受期待。

这些大佬此前低调、保守，在行业大干快上、高杠杆黑马频出之时，并不起眼，销售额虽然增长，但增速不及高杠杆黑马们，导致排行榜中进步相对缓慢，甚至下滑。

但席卷整个行业的出清浪潮过后，他们在逆流中迎难而上，实现了排名突破，走到了舞台最前排。

销售第11名至第30名中，有12家房企排位比2021年提升了。

其中，提升较大的有滨江集团、中国铁建、越秀地产、华发股份、远洋集团、首开股份、卓越集团、电建地产、仁恒置地、中交房地产，提升了8到27个位次不等。

这些曾常年徘徊在TOP30甚至TOP50之外、以沉稳低调著称的房企终于在去年杀出重围，成为地产下半场中锋芒毕露的新势力。

越秀地产董事长林昭远是这批新势力中的典型代表。2022年越秀地产全口径销售额同比增长6.5%，达到1260亿元，排名逆势提升21个位次到第16名，是TOP30中进步最大的房企之一。

这批新势力大佬中，滨江集团也备受瞩目，2022年在排行榜提升了9个位次，位列第13。

滨江集团董事长戚金兴更是成了新的民营房企代言人，他非常活跃、公开露面较多。

在2022年12月30日的年终恳谈会中，戚金兴 “谦虚”地说：“不是我们拿地猛，而是人家往后退的速度比我们快。”

2022年，滨江逆势大举拿地，新增货值1543亿元，同比大增45%，在克而瑞拿地榜中高居第5，超过了一众千亿房企。

重建新逻辑

早在2021年初，融创董事长孙宏斌曾表示，房地产行业的底层逻辑已经改变了。但他没想到，后续改变比他预期的更猛烈、更迅速。

2022年是房企命运分野的关键一年。

2022年排行榜中，千亿房企锐减一半，仅有20家，前三十强入围门槛也降至626亿元，不到2021年的一半。

行业整体规模也受到冲击。易居研究院数据显示，2022年度全国商品房销售面积为13.6亿平方米，几乎回到了2015年的水平，同比下降24.02%，销售额为13.3万亿元，同比下降26.92%。

那些盲目加杠杆的、激进型的企业跌落，之前被视为过于保守的房企则凭借稳健的财务盘面、区域深耕优势等逆势上升，成为榜单里的中流砥柱。

东吴证券指出，未来市场继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企，注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远。

中国房地产正在进入一个新的逻辑支撑下的新周期，那就是去高杠杆化，也是开发＋运营，更注重经营与服务的时代。

这正应了颜建国在2021年业绩会上说过的话，过去一段时间，中海因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。颜建国说：“但潮水退去，洗尽铅华，中海也成了不确定市场中确定的力量。”

这些2022年逆流而上的房企大佬大多是擅经营、谋长期发展的好手。

如今他们的涌现也将大大改变房地产基本的发展逻辑， 房企要从过去的规模之争演变为运营、服务之争，开发商不再是单纯的开发商，而是要转变为城市运营商了。

未来，他们都要凭手艺吃饭，进行经营能力比拼，赚苦钱、小钱。在1月10日，人民银行、银保监会在信贷座谈会上也表示，要推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这一点奔波在债务重组之路上的华夏幸福已深有感触。在2022年7月5日的战略宣贯大会上，华夏幸福宣布将全面转型成为产业新城服务商，并全面向轻资产转型。

“华夏幸福将由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。” 华夏幸福副总裁林成红已经有了这样的心理准备。

好在，活下来的房企正迎来更多政策利好。除了融资端春风不断之外，近日央行、银保监会、住建部频频表态支持首套房购买，开始刺激销售端复苏。

“短期承压，长期乐观”，颜建国在2022年中期业绩会上展望着未来。

颜建国认为，下半场仍将是一个规模巨大的市场。“有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。上半年，我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，我们已经用投资表达了对未来的信心。”

戚金兴已经在计算今年的“收成”了。他计划，2023年滨江集团销售额占整个中国销售额的1%以上，排名争取稳定在TOP15。

随着下半场大幕拉开，属于这群逆流而上的大佬们的时代也到来了。过去一年他们曾给行业带来暖流，未来他们将继续支撑着行业企稳向好的信念，谱写地产江湖新的风云故事。