观点网 继1月4日传来关于香港九龙东启德跑道区澐璟连录2宗近亿元成交个案之后，香港楼市再迎来一宗“大买卖”。

2月10日，有市场消息透露，由老牌家族马来西亚“锡矿大王”陆佑家族持有的香港山顶马己仙峡道地皮，获本地财团以逾43亿港元洽购，预计将于短期内成交，楼面地价约10万港元/平方呎，成为香港通关后最大额买卖。

至于本次交易的买方，尚未能得见庐山真面目。

据观点新媒体了解，本次交易的地皮位于香港山顶马己仙峡道30至38号，享有全维港景观，地盘面积约66650平方呎，可重建4至5间独立屋，总楼面约4.3万平方呎。项目现为金马伦大厦，由数幢低密度住宅组成。

据了解，早在2019年7月份，陆佑家族便委托测量师对该地皮进行放售。按当时估值，料地皮每呎楼面地价逾10万港元，以此推算，地皮价值至少高达60亿港元。

当时市场消息认为，以这块地皮的优质条件，相信能吸引不同的财团做出竞投。但因为受到疫情的影响，被迫收回该项目。

本次交易有希望在三年多之后继续成行，其实也在一定程度上反应了香港楼市的状况。

雨后放晴

香港楼市这几年可谓是苦疫情久矣，而且屋漏偏逢连夜雨，还要面对来自美联储加息带来的资金外流，最终导致香港楼市量价齐跌的景象。

香港土地注册处数据显示，2022年香港楼宇买卖宗数按年下跌38%至59619宗，创下自1996年26年来的新低记录。同时，期内买卖合约总值也遭受重挫，跌近四成至5545亿港元，其中住宅买卖合约跌幅高达44.4%。

在房价表现方面，香港差饷物业估价署数据显示，2022年全年楼价累计跌15.59%，结束连续13年的升势。

但雨后总会放晴，如今美国加息放缓，港府撤销防疫措施，以及全面通关等利好消息刺激下，香港楼市气氛逐渐好转。

此次马己仙峡道地皮的买卖，也正是受益于市场的回暖。

自通关消息公布以来，恒指一度位升逾5成，楼市亦出现价量齐升的“早春”情况。

一月香港无论是一手市场还是二手市场交易数据均有较大涨幅，综合土地注册处数据所得，2023年一月全港共录341宗一手私人住宅买卖登记，连跌4个月后首度反弹，环比回升74%；登记总值按月相应增长97%，录得49.83亿元，为连跌7个月后转势。另外，一月全港二手居屋买卖登记627宗，按月增加49%。

豪宅市场方面热度更是丝毫未减，1月4日，九龙东启德跑道区澐璟2宗近亿港元个案成交；去年12月，屯门青山公路青山湾段豪宅项目瑧誉3.8亿港元售出一套洋房；去年11月上旬，香港鸭脷洲项目正式命名为“The Corniche 凯玥”等。

楼价方面，综合香港四大地产商的评估，升幅由5%至15%不等。其中最乐观的当属中原地产，预计全年楼价会在谷底反弹15%。

中原经纪人指数CSI（住宅售价）持续向上挑战70点，预示楼价平稳向升。其中，反映二手楼价的中原城市领先指数CCL最新报160.73点，创12周新高，按周升1.25%。中原地产预期，下个短期目标CCL重上170点水平。

其他方面，中原集团主席兼总裁施永青曾引述表示：“现时，内地客来香港买楼，大部分都是买入后不会卖出。原因是内地客在香港买楼，需要付极高的从价印花税，税率高达楼价的30%。”

若这个说法成立，那香港楼市暂时是不用担心会遭到内地投资者们大量抛售，导致市场动荡。

不仅是中原地产，摩根士丹利同样看好香港楼市，其于2月8日曾作出预测，预计香港房地产市场今年住宅价格将上涨10%，之前预期仅上升5%。

另于2月6日，香港金管局副总裁阮国恒提到，香港第4季负资产按揭宗数1.2万宗，并非十分高的数字，涉及负资产楼按贷款拖欠比率较整体按揭贷款比率更低。

同时有投资人认为，去年香港楼市下跌主因是预期息口上升加上疫情下的市场信心的缺失。而如今形势一片向好，相信未来香港楼市能延续量价齐升的“阳春”景象。

暴雨未止

不过，在一片叫好声中，也存在着一些不同意见，两大测量师行则是看淡香港今年楼市。

仲量联行预计，中小型住宅楼价今年会再跌一成，豪宅亦会跌5%至一成；莱坊则预计，一般住宅楼价会跌5%至一成，豪宅跌幅在5%之内。

其实这样的预期或许并非是错误的。

在美国加息放缓以及全面通关等利好消息下，香港楼市未来会回弹大涨确实是很有可能的，但未来长期走势并不能代表短期表现，目前香港楼市受去年楼市下跌的影响尚未结束。

以上述香港山顶马己仙峡道地皮交易为例，地皮每呎楼面地价逾10万港元，以此推算，地皮价值至少高达60亿港元。然而实际上，香港本地财团只是以43亿港元左右便准备将其收入囊中了，这简直就是抄底价。

另外，一月份香港二手居屋虽然买卖登记按月增加49%，但平均每宗售价却按月微跌0.6%至约437.6万元，创近五年半新低，价格重返2017年中水平。所以，目前香港楼市并非是完完全全的一片坦途，其中尚有曲折。

另外，中介美联集团主席黄建业曾表示，2023年首季极可能是香港楼市的转折点，并分析道，楼市价量要彻底复常，须亮起四盏绿灯，刺激资金回流。

只是在去年7月份的时候，美联储加息直接导致资金大量外流，香港金融管理局亦曾跟随加息，这无疑加重了楼价的压力。而且，虽然美联储加息目前放缓了，但这并不是停止加息或降息，对资金流入依然存在着负面影响。

再把目光投回到内地企业，虽然去年出台了“三支箭”等政策帮助内地房企，但一众房企们交出的成绩单并不是很理想。时不时便有企业暴雷违约，交易所也发了数不清的关注函。

同时，提前还贷潮的出现也说明，在房地产政策全面放开背景下，市场仍然处于低迷之中。

除了央国企外，内地大多数企业都自顾不暇，会有多少资金流向香港楼市呢？在这个现金为王的时代，相信一些出现企业也并不介意抛售在港非核心资产来换取一线生机。

有观点认为，通关后涌入的内地购房客，被视为香港楼市转机。只是目前的情况跟三年前已经不一样了，不少富豪或许要考虑的是出售香港豪宅补救内地业务。

去年，许家印抵押三幢香港山顶豪宅，总值25亿港元；中国恒大旗下香港总部“中国恒大中心”被接管及推出市场标售，当时估值80亿至90亿元，但最终流标。

未来香港楼市回暖是能够预测的，但短期内估计还是不太乐观，通关后的积极影响并不会立竿见影。

香港传真 | 一座城市里的漫游与画像。