这是最好的时代，也是最坏的时代。

2022年的苏州楼市，是过去10年里最难的一年：量价齐跌，但可以明确一点，一定不是未来楼市里最好的一年。

现在，2023年已经到来，苏州楼市也已崭露出向好的势头。高层再次明确房地产是“支柱产业”，并透露将出台更多利好政策意向。

今天，居居就大胆给出7个2023年关于苏州楼市风向预判，希望能给广大购房者们一点参考。

01
政策调控继续宽松

苏州购房政策还有大杀招

2023年，是全力以赴拼经济的一年。

“房地产是国民经济支柱产业”的地位，时隔20年再次回归，你品，你细品。

巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑，换言之，房地产的回暖，将成为经济复苏的引擎，重要发动机！

现在，2023年楼市第一枪已经打响，一众利好信号轮番轰炸。

2023年，政策层面，应出尽出，能出尽出，楼市绝对是一个宽松大年。强二线城市将全面取消限购，松绑限售。

从目前来看，佛山、东莞、南京、重庆，全面放开限购；武汉、厦门、青岛、成都，也进一步放松了限购。

最关键的是，2022年，苏州就有曾传出取消限购政策，尽管还没最终落地，但松动是可期的。

今年，苏州各大区会继续进行取消限购的尝试，争取限购大宽松。

现行的交6个月的社保，虽然看上去门槛不高，但还是足以挡住一批人的。

02

房贷利率继续下降

5年期LPR利率或降超过15个基点

目前的房贷基准利率（5年期LPR利率）为4.30%，央行允许首套房最多可以下浮20个基点，也就是4.10%。

央行同时宣布：部分符合特定条件的城市可以取消4.10%的底线。所以目前多地首套房贷利率“破4进3”，降至历史低位。

就拿苏州来说，2022年，苏州房贷利率光速下调了5次，首套从5.3%，一路狂降到4.1%，已是历史新低。

从趋势上看，降息将集中在2023上半年，尤其是3月末之前，苏州房贷利率有望进一步下降。

无论是首套房还是二套房，降息、降准将让市场里资金更加宽裕，有利于楼市的回暖。

那么，苏州房贷利率到底走向如何？央行公布最新MLF，与此前持平，这也意味着1月份LPR大概率不会降低…

当然，本周五央行将公布最新一期LPR，届时房贷利率到底是怎样的走向，居居第一时间给大家答案。

03

苏州房价不会降，核心区将继续刷新天花板

必须承认，从核心区→次核心区→乡镇板块，苏州楼市第二轮“涨价潮”全面铺开且来势汹汹。

短短10天时间，园区新房备案价迎来三连涨，不断突破新高度。从45050元/㎡到48500元/㎡再到48950元/㎡，用一个区域，房价却水涨船高，直接 跳涨3900元/㎡！

更别说对比去年最高备案价4W/㎡， 一年时间，房价天花板涨了近9000元/㎡，涨幅超20%！

划重点！按照这个涨价趋势，华润&招商蛇口月亮湾地块、建发上华琚西地块、绿城唐宁府东地块，“三巨头”备案价大概率都会冲5万/㎡。

而且不仅仅是头部板块，许多次核心也疯狂涨价，比如吴中太湖新城、阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城等...

现在，就连园区飞地甪直备案价也涨了，房价天花板到达 2.9W/㎡ ！

如此密集且全方位地涨价，不难看出，只要放开限价继续下去，2023年，不仅园区新房备案价有望冲5W/㎡，其他区各大板块备案价继续上涨也板上钉钉。

04

新房+二手房，库存超19.2W

去库存是关键词，二手房越来越难卖

虽然最近苏州二手房成交量在涨，日成交259套！286套！304套！数据表现出色。

但与此同时，二手房挂牌量持续超10万大关，且库存只增不减。

据链家网显示，苏州目前挂牌的二手房达到13.6W套，这还只是一个平台的库存量。

再看新房，据苏州市区商品房网上销售系统显示，目前在售住宅达到55914套。

二手房13.6W+新房5.6W，加起来就是19.2W的高库存，可以预见，去库存依旧是今年的关键词。

还有一点值得关注，二手房市场形势依旧严峻，越来越难卖！一批神盘超低价卖出！

当新房供应爆仓，价格理性且稳步上升，打新逐渐火热的情况越来越多，很多中介都不做二手房，导致二手房市场低迷、客户流失，尤其很多二手房东为了置换优质资产，选择降价抛房，对于很多刚需来说，抄底正当时。

曾经红极一时的楼盘房价也撑不住了，比如园区唐宁府，单价5.87万/㎡，总价840万成交，低于市场价100万+。

园区湖东某盘，降价24万成交

青剑湖别墅，降价120万成交

也就是说，二手房会越来越难卖，但必须要卖，只不过不降价几乎是很难出手！

05

土地市场核心区供地增加

依旧是本土房企和央企国企的时代

去年的土拍基本是毫无起色，全靠核心区撑场面，全靠本土房企和国家队挽尊。今年的苏州土地市场，依旧是地方政府托底和央企+国企的天下！

但救房企的信号发出之后，今年房企现金流自然不紧缺，拿地积极性会大大提高。

可以预判的是，为了促进楼市升温，苏州今年会拿出核心区压箱底的优质地块，让市场热起来。

好消息是，刚刚挂出的苏州第一批次供地中，园区拿出3宗优质地块，狮山一口气搬出4宗优质地块，吴中太湖新城也拿出2宗靠湖景好地...

进一步预判，2023年，核心区密集供地下，新“地王”可能会再次出现，非核心区也有望调低土地起拍价，吴中区、相城区和吴江区可能不会再出现底价成交。

06

一半火焰，一半海水！市场冷热不均

热点区域、核心板块、重点楼盘依然抢手！

在最近的中央经济工作会议通稿里，在谈到房地产时也是两次提到了“改善”。

一次是在谈2023年全国经济工作重点的时候，把扩大内需放在首位，而“住房改善”则放在了扩大内需的首位。

第二次是谈房地产发展的时候，会议的原文表述是：“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

很明显，在刚性需求和改善性需求中，高层把“改善性需求”放在第一要位！毕竟想真正让楼市火起来，唯有改善换房。

为鼓励改善性需求，苏州降低二套房首付比例、利率、放宽限售......

当改善性需求成主流，可以预判，接下来苏州楼市，热点区域、核心板块、重点楼盘，依然十分抢手。

·狮子山澜庭二期开盘，2181人抢244套房，中签率11%

·奥体颐和源璟，三期非人才778人抢72套，中签率9.25%

·狮山永和村，616人摇186套，直接一把清盘！

·招商沁苏禧，非人才1914人抢370套，中签率19.33%

·万科朗拾，一期1531人抢235套，中签率15.35%

但其他位置一般的板块楼盘，不容乐观。

久而久之，迫于市场压力，打折降价将成为常态，和热门楼盘之间的差距也会越拉越大。

07

供应主力向核心区+次核心聚焦

2023年苏州77个纯新盘开炸

从今年77个待入市的纯新盘来看，4W+、3W+遍地开花，核心区+次核心区成市场主力军，苏州新房将迎来改善全盛时期！

高燃预警！园区核心“七大天王”开闸放水，有绝版湖景房、人才房、超级大平层；狮山“四大巨头”也出来炸场，全是大平层+豪装。

另外，吴中太湖新城4大热门纯新盘，成供货大户，市场预期值拉满。

最后，给苏州买房人的一些建议：

1、今年是置换大年，但不是所有的房子都值得买入。 手上的劣质资产该卖的卖，该换的也要换。 未来不缺房，缺的是高品质好房！

2、一定要保证自己稳定的现金流，不要失业，不要过度杠杆，不要孤注一掷。

3、如果你真的有买房需求，上半年趁楼市还没彻底燃爆，有利好政策、有折扣时抓紧上车，毕竟现在房贷利率还在低位，但是要注意甄别、多看。