编者按：行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

保利发展总部所在地广州琶洲

作者丨龚婉玲

出品丨焦点财经

2022年，保利发展以销售金额4573亿元，跻身全国第二，实现了宋广菊退任前“重回前三”的豪言壮志。

三十年地产风云，楼市跌宕，回头望去，无论是民企高周转的规模冲刺期，抑或是如今“不退则进”的排名动荡期，保利发展稳占前十，从没有失去自己的位置。

弯道超车的成绩单

2021年以来，受到地产大环境影响，大部分民企处境较为艰难。作为“央企一哥”，保利发展充足的现金流和融资端优势得到进一步放大，并抓住机会，实现弯道超车。

数据显示，2022年，中国房地产企业销售榜TOP100中，保利发展以4408亿元销售金额、2671.7万平方米销售面积，均位列行业第2。从数据来看，保利发展与第一名碧桂园仅相差约243亿元。

保利发展上一次跻身前三，还是在10年前的2012年。

虽同比下挫33.2%，保利发展预告的净利润也名列第一。据焦点研究院统计，65家已披露业绩的A股房企中，仅28家实现盈利，过半房企利润表现负增长。其中，保利发展2022年净利润为183.03亿元，比其余27家利润总和还高。

除利润和销售数据，交付力也是房企实力的重要印证。据中国房地产报统计数据，2022年保利发展共交付25.9万套房屋，共2978万平方米，交付规模排名第5。

开年，保利就表现出较强的抗周期韧性。以全口径295亿元的销售额登上行业第一，同比增长7.5%。万科和碧桂园紧随其后，销售额分别为278亿元和279亿元。

保利模式

以保利为代表的央企，经营思路基本以稳健为主，在规模扩张上可能不如当初民营企业那样激进，所以在多元化、融资战略、土地战略和人才战略等方面，都展现出“保利模式”的特点。

为了摆脱单一地产业标签，保利将企业从开发商重新定位为美好生活缔造者角色。保利发展并没有离开地产主业，而是采用多元化组合的投资战略。一方面，继续保持不动产投资开发业务的市场领导力；另一方面，以上海为锚点发力资管领域，针对办公、商业、公寓、养老、城市更新等持有型的存量资产，梳理系统性的操盘思路和运营逻辑，以更广深的维度反哺城市发展。

优质的资产叠加良好的履约能力，以及多元的融资方式，让保利在融资方面更具优势，也让其在发力自持业务上更从容。

金融机构出于防范风险等方面考虑，在合作伙伴的选择上更倾向国央企。

自2022年11月底以来，保利发展已获得工商银行、建设银行、浦发银行、光大银行等4家银行授信支持。配股融资方面，125亿元的募资额成为房企股权融资政策优化以来，募集资金规模最大的涉房再融资。

保利发展2020-2022年的低息发债规模逐渐扩大，2022H1公司发债140亿元，位于主流房企的首位，加权融资成本逐年降低，从2017年的5.4%降到2022H1的3.1%，仅次于中海和华润的3.0%，同属国内房企第一梯队。

截止2022上半年，保利发展融资成本处于行业低位，标准普尔、穆迪、惠誉等三大国际评级机构均给予投资级评级。

保利在投资布局上，聚焦一、二线城市。2022全年，保利发展拿地金额1613.4亿元，累计拿地建面1053.8万方，地价权益比67.1%，累计拿地力度为35.3%。其中，一、二线占比为83.7%，三四线占比为16.3%，拿地金额占比较高的城市有：上海（17.4%）、广州（11.1%）、南京（9.7%）、厦门（9.3%）、合肥（7.4%）。

大规模的低成本资金为保利发展后续持续大规模拿地提供了充足的弹药，位列2022中国房地产企业新增货值TOP100的第一位。由于拿地较多，保利发展最新经营性活动现金流净额为-298.57亿元。但公司剔除预收款后的资产负债率、现金短债比、净负债率等指标分别为68%、1.94、55%，均未触及“三道红线”，仍稳居绿档房企。

2023年初，保利发展展开新一轮组织调整。在区域层面进行了调整合并，但力度并不大：江南平台和苏通平台合并为苏州公司；湾区和粤西合并为湾区公司。

自董事长刘平上任以来，在创新改革和人员调整上有着较大动作。一方面提拔十多位80后总经理，大胆使用年轻干部，新人新思维，激发新活力；另一方面则推动一线董事长总经理回总部，升级总部架构，加强总部的战略统筹能力，从而更好的赋能业务。

报告显示，截至2021年末，保利发展员工总数61854人，较2020年保持增长。

可持续发展之路

2008年至今，保利发展连续发布ESG/CSR报告，在ESG管理架构、绿色建筑等方面实践多年，品牌价值、销售额、融资成本等内外皆秀的背后，是保利对绿色可持续发展的长期坚持。

据2022年中报，为积极助力国家“双碳”目标达成，保利发展大力推动绿色建筑设计与研发、积极推广绿色施工，在全业务流程中践行绿色发展理念，保证各项业务可持续经营发展。

2022上半年，100%开工面积达到绿色建筑标准，其中绿建一星及以上设计标准共271万平方米；2016年至报告期末，公司完成认证的绿色建筑项目共355个，认证面积共6463万平方米。

将装配式建筑融入保利新建造体系，以“新建造工艺、新建造组织、新建造材料”应用为核心，围绕绿色建造、建筑工业化等政策要求实施工艺升级。报告期内，共计645万平方米新开工面积应用了公司新型建造体系，其中444万平方米新开工面积使用了装配式建筑。

保利发展也享受到了ESG带来了融资渠道新机遇，去年8月份成功发行2022年度第五期绿色中期票据，实际发行总额5亿元，发行利率2.75%。

作为一家央企，保利积极履行社会责任，去年上半年，保利发展定点帮扶山西省河曲县和五台县、云南省鲁甸县、巧家县等地区的产业、医疗、教育项目建设，报告期内累计投入1520万元。

同时，深耕“保利星火班”项目，连续开展七期“培训+就业”项目，报告期内启动首批7个非建制培训班，覆盖学生336人。

具备“三好”特质的保利发展，除了传统业务稳步发展，也装载了更多的社会责任。作为国之重器，练得穿越周期的战略定力，走出一条可持续、高质高效的发展新路。