作为苏州楼市的头部梯队，园区楼市向来聚焦了整个市场的目光。

近几年园区加大供地量，在2022年新房供应量显著增加，占据苏州市区总供应量的10%，这个占比在近三年中是最高的。不仅奥体、湖东等核心与高贸新城、车坊等新兴板块有纯热盘入市，车坊、湖西、娄江创新城等断供多年的板块也有新鲜血液的注入。

2023年，园区新房供应量有望进一步增加。

湖东板块的绿城唐宁府东号地块、建发上华琚西号地块、独墅湖板块的华润地块、斜塘板块的华发仁恒27号地块、保利发展43号地块、象屿44号地块等项目预计今年都将入市。

将于下周四开拍的湖西、青剑湖、娄葑板块的三宗核心宅地也未拍先火，预计将掀起抢地热潮。

而在近期，园区管委会官网发布2023年第一批次局部地块控规调整公示文件，又有13宗涉宅用地全新亮相，分别位于园区斜塘、唯亭、跨塘以及胜浦。

其中部分地块可能在今年的供地中就能与我们见面，今天就和分析师一起看看这些新规划地块有哪些亮点吧！

本次规划调整斜塘板块新增了2宗住宅用地，位于星塘街和独墅湖大道交汇处。

地块现状为莲花公交停保场。

原为公交场站用地、公园绿地和水域的地块调整后规划为二类居住用地和城市道路用地。

其中，2宗居住用地面积分别为3.82万方和4.09万方，容积率1.8，限高80m，体量均不大。

两块地块周边配套也较为完善。

交通上，地块距在建的轨交8号线东延路站与在建轨交6号线斜步站约1.5公里左右，南侧就是独墅湖大道。

商业上，地块周边有莲花商业街、联丰广场等商业，距奥体商圈也只需约3公里车程。

教育上，地块位于独墅湖科教创新区东北侧，周边就是苏大独墅湖校区、西交利物浦大学等优质学校。

二手房市场，周边的安置房小区莲花新村挂牌价在2.5万元/㎡左右，不具备参考性。与地块一路之隔的翰林缘挂牌均价3.3万元/㎡，建屋海德公园挂牌均价则达4万元/㎡。

新房市场，斜塘板块目前有3盘待售，均达打造大平层产品，分别为华发仁恒27号项目、象屿斜塘老街44号项目、和保利发展43号项目。

其中，华发仁恒27号项目打造9幢17F小高层。

近期项目户型图也曝光了出来，产品类型十分纯粹，只做约143㎡的大三房户型。凭借仁恒在苏州的“金字招牌”，入市后或将吸引大批关注。

象屿斜塘老街44号项目，由于象屿与恒泰商置联合开发。项目打造12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层，建面约143-195m²，其洋房产品有较强的竞争力。

保利发展43号项目与华发仁恒项目一路之隔，项目规划8栋17F小高层，打造保利高端“天字系”产品，品质也值得期待。

三个项目预计都将在上半年入市，华发仁恒27项目最快将于3月末入市，届时斜塘板块竞争将会非常激烈。

同时值得一提的是，在本次规划调整地块东北方向，去年也规划调整了6宗宅地，靠近在建轨交6号线金家堰站，未来也是妥妥的地铁盘。

随着奥体板块开发趋于完善，未来斜塘板块将承接园区核心板块需求外溢，成为园区新的主力改善板块。

原地块位于中新大道南，唯胜路东，约10.8万方。

地块现在以空地为主，尚有一处企业未动迁。

本次调整为西延民胜路地块内部，重新划分成两宗居住用地，分别占地6.35、4.19万方，容积率2.0，限高80米。

地块位于高贸新城核心居住区，居住氛围浓厚。

地块紧邻的就是星浦实验中学与星浦小学，未来就学将十分便利。

地块离新盛商业广场、吴淞商业广场不远，东侧即是规划在建的胜浦邻里中心，可满足日常购物生活需求。

由于高起点规划以及相对园区核心板块的价格优势，高贸新城吸引了众多刚改、首改和看重板块发展潜力投资客群，板块也成为了园区的主力供应板块之一。

目前板块内在售项目较多，主力在售为万科东方雅苑、五矿路劲澜悦溪云、越秀悦见云庭、中铁建花语澜苑等项目，成交均价约3-3.3万元/㎡。

去年一整年高贸新城都没有地块出让，最近一次成交也要追溯到2021年9月了。本次新规划的两宗宅地或将于今年挂出。

该地位于阳澄湖南岸创新城葑亭大道南、星湖街东。

原地块为白地，规划调整后为居住用地、公园绿地及消防设施用地。

居住用地体量不大，约4.59万㎡，容积率≤1.8，建筑高度≤80米。目前，地块内还存在少量动迁企业。

地块整体位置也不错，离3号线方湾街站不远，同时距园区火车站仅1公里左右，出行相当便利。

东侧靠近新娄幼儿园与园区至和实验学校，周边还有悦澜湾小学、跨塘实验小学虹桥小区等教育资源。

商业方面，青剑湖商圈也可满足日常需要。

目前，周边二手房挂牌均价为2.5-3.1万元/㎡。

新房市场方面，阳澄湖南岸创新城核心居住区开发成熟，供应较少。

去年年末入市的保利天汇项目为断供7年之久的板块注入了新鲜的血液。

本次地块规划调整为板块及时补仓，板块内的保利天汇备案均价已达35820元/㎡，随着阳澄湖南岸创新城规划相继落地，板块价值进一步提升，未来板块房价天花板或将有所突破。

唯亭板块也迎来了调整，规划范围西至星华街，东至规划支路，北至封亭大道，南至沪宁城际铁路，范围面积58.58万㎡。

地块现状以空地为主。

根据规划，规划区域内共有7宗纯宅地和2宗商住地块，总建面26.78万㎡，容积率在1.6-1.8，限高80米。

另外，片区还规划有幼儿园、一宗医疗卫生用地、一宗社会福利用地、公园绿地以及公用设施用地，可以说配置完善。

片区周边配套也较为不错，内有地铁3、5号线换乘站——葑亭大道站。通过西侧中环东线，也可快速到达主城其他区域。周边还有唯亭学校、唯亭实验小学、南京航空航天大学苏州附属中学等教育资源。

略为缺失的是商业，板块内没有较大的商业综合体。

同时，地块南面就是铁路，未来可能会有噪音影响。

唯亭板块断供已久，规划片区周围也多是安置拆迁小区，二手房挂牌均价在2万元/㎡上下浮动。

所以，本次规划的片区将是未来唯亭板块的供应主力，也或将成为未来园区新房的供应主力之一。

此外，轨交3号线与即将通车的11号线（原S1号线）预计于年底贯通，苏州园区、昆山、上海等地相互衔接，届时唯亭板块价值也或将进一步提升。

从位置来看，调整用地均不在传统意义的核心板块内，但是可以看到出园区未来发展的方向。

从现状市场来看，目前唯亭暂无在售、高贸新城多项目竞争，市场市场并非“躺着卖”的形势，但非核心板块作为园区市场是试金石，具有更重要的意义，相对核心项目的豪宅逻辑，非核心项目更加考验开发商的内功。

2023年，园区楼市可谓看点十足，不仅核心地段多个豪宅项目集中入市，次核心板块也有多个项目及时补仓，未来市场必将多点开花，改善客群的选择面也会越来越多，同时对房企的产品力提出了更高的要求，房企只有花功夫精研产品，才能够在激烈的园区市场竞争中脱颖而出。

END

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

往期推荐

01

02

03

04

05

06

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考 引用数据和观点必须经 克而瑞苏州工作人员同意 转载务必按照以下格式： 转自： 克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

克而瑞苏州分析师

洞察市场趋势

发觉置业时机

分享买房故事

以真实鉴苏州

克而瑞苏州交流