来源 | 深蓝财经
撰文 | 郑婷
作为国内经营面积最大的家居装饰及家具商场，美凯龙走的是“包租婆”式的卖场平台模式。
公司早期通过“买地-招商-收租-运营-物业升值-抵押物业-再买地”的玩法，分享地产增值红利，但也带来了较重的债务负担。
到今年上半年，美凯龙集团总资产1874.88亿、总负债1229.18亿，其中一年内到期的流动负债662.25亿，而集团账上现金只有87.56亿。
2022年12月25日，美凯龙的一则减持公告，引发股价下挫，也将公司财务方面的压力摆上台面。
这不仅说明，美凯龙的重资产模式行不通了，而且也反映出，美凯龙此前选择发力的轻资产业务和降杠杆战略，收效甚微。
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家具大佬不降租
有商户想跑路
美凯龙能成长为全国性的连锁家居商场龙头，离不开核心人物也就是公司老板车建新（同车建兴）。
车建新，出生于农村，初中未毕业就跟着师傅学木匠。1986年，20岁的车建新接到人生第一笔订单小赚200块，两年后赚到人生第一桶金50万元，而后成立了红星家具集团。
车建新
车建新做得最对的一件事，就是在上海真北商场设立了首个“红星美凯龙”商场。此后，公司通过自建物业、并购重组、管理输出等模式加速扩张，那时的万达都只能算个小弟，居然之家更是不值一提。
2012年，美凯龙在香港联交所上市，当年公司营业额近90亿，5年后，公司营收正式破万亿。
2018年，美凯龙再登陆A股上市，是全行业中第一家在A+H股上市的家具公司。也是这此时，美凯龙A股、港股市值达到历史高位，两市总市值超过千亿。同年，车建新以385亿的身家位列胡润百富榜第61位。
能从一个小木匠跨越阶级到百富榜富豪，得益于车建新做得不只是中规中矩的家具生意，土地和房地产才是美凯龙内里的核心资产。
这样做带来的最大好处是可以有稳定的收入和高毛利率。2020年，美凯龙商场收入达103亿元，占公司总营收的比重为72%，其中，仅美凯龙的自营商场（靠收租和管理收得收入）就贡献了65%的收入和70%的毛利额。
2022年前三季度，在家具类社会消费品零售额和建筑及装潢材料类同比下滑的情况下，美凯龙总营收104.8亿元，同比下降7.67%，但自营业务仍占到总营收的近六成，为64.19亿元，同比增长2.8%，毛利率达74.4%。这说明，即便市场环境下行，美凯龙依然通过充当“包租婆”稳住了大盘。
但在疫情之下，美凯龙的“包租婆”身份没想象中好当，除了商场拓展有所放缓、租金水平下降，商户退租事件也让美凯龙备受困扰。
2022年12月23日，一份由武汉市装饰建材家居发展商会发布的《告红星美凯龙卖场通知书》显示，红星美凯龙于武汉的五大卖场，自12月24日开始统一关停店面，不再营业。商户“罢工”的原因，在于疫情导致商场内客流极少，武汉商会希望红星美凯龙能为商户降租减压，但沟通无果，因此选择停业。
对于红星美凯龙来说，这算是釜底抽薪式的打击，因为一旦租用卖场的商户们纷纷跑路，那将意味着红星美凯龙的租金收入将下滑，进而波及到营收和利润。
针对武汉区域商场面临的情况，红星美凯龙12月27日表示，武汉商场方面已经和武汉市装饰建材家居发展商会达成基本共识，商户已正常营业。
但据新浪财经报道，有业内人士认为，该事件很有可能会引起连锁反应，其他卖场也可能出现品牌商户效仿的情况。
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定增、发债、卖资产
债务警报拉响
收租二字，为美凯龙贴上了“重资产”的标签。
截至2022年上半年，投资性房地产、固定资产、在建工程等重资产部分占据美凯龙总资产规模的70%以上。这从侧面意味着美凯龙需要大量的活钱融入，以维持现金流。
定增、发行债券、变卖资产，是几种最常见的筹资方式，最近这两年，美凯龙都用过了。
早在2020年10月，美凯龙就出现了流动性吃紧的状况，为了改善，美凯龙首次增发拟募资36.78亿元，其中11亿用于还债，剩下25亿用于项目建设。
同年11月26日，红星控股发行“20红星05”债券，规模合计25亿元，期限3年。
2021年6月初，红星系将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本；7月，车建新“挥泪斩地产”，把红星企发70%的股权以40亿元的价格贱卖给了远洋集团；10月，美凯龙80%股权又以近7亿元的价格被转让给了旭辉。
上述三笔交易大约为车建新带来了约70亿元的现金流，然而和红星系所面临的财务压力相比，只能叫杯水车薪。
美凯龙母公司红星美凯龙控股集团（以下简称“红星控股”）2022年中期财务报告显示，合并报表层面，红星控股的货币资金为87.56亿元，相比2021年末减少了20多亿元，而短期借款、1年内到期的非流动负债加起来超过252亿元。另据美凯龙控股发布在上海清算所的债券发行人财报数据，到今年上半年集团总资产1874.88亿、总负债1229.18亿，其中一年内到期的流动负债高达662.25亿。
母公司层面，红星控股货币资金只有3.4亿元，一年内到期的非流动负债超过100亿元，已然呈现出明显的流动性危机。
美凯龙的财务压力也好不到哪去。截至2022年三季度末，其拥有货币资金57.38亿元，短期借款、1年内到期的流动负债合计96.17亿元。
无奈之下，红星控股12月20日发布公告称，“20红星05”债券利息宽限期延长2个月。
没过几天，红星控股再发布公告，称其与一致行动人西藏奕盈拟合计减持最高不超过3.41%的股份。按公告当天股价计算，两者合计套现金额约7亿元。
值得注意的是，目前美凯龙的股价，无论是A股还是港股，都已经跌到尘埃，此刻减持，再次坐实股东面临的现金流危机。
长江商报的报道也印证了这一点：减持套现的这笔钱，车建新打算用于偿还债务。眼下，车建新及其一致行动人所持美凯龙股份的质押率超过70%。
3
结语
车建新看到王健林成功将万达从重资产转型为轻资产，他也想“照葫芦画瓢”，但无论是红星系处理重资产降杠杆，还是大力发展委托管理模式走轻资产之路，都处于“雷声大、雨点小”的结果。
所以，早在美凯龙发布三季报之前，2022年9月，标普就对美凯龙下调了评级与负面观察，信用评级从“B+”下调至“B-”，认为该司未来两年现金将减少和高潜在债务到期，流动性风险增加。
另一家评级机构惠誉几乎在同一时间把美凯龙的独立信用状况下调至“BB-”，理由是中国房地产市场的新房销售持续疲弱叠加疫情影响，美凯龙经营会受到一定影响。
好消息是，2023年房地产市场有希望回暖、消费行业也应该会迎来复苏，但这能否帮助美凯龙渡过债务难关？我们拭目以待。
