政策更趋完善以及监管鼓励的大背景下，2023年落地REITs的行业和主体将进一步扩容，公募REITs的打新红利仍然值得关注。

财联社1月17日讯（编辑 李俊）近期以来，公募REITs项目审核明显提速，最新数据显示，2022年共计新增13只公募REITs，而下半年上市的就达到12只。在盘活存量资产、降低杠杆率、促进基建高质量发展等方面公募REITs被赋予了积极意义。

截至目前，已结束募集的公募REITs共计25只，累计募集资金达808.83亿元。其中，除嘉实京东物流REIT外，已有24只公募REITs成功上市。在各类底层资产中，产业园区与高速公路类项目较多，分别为9只和7只，另外还包括4只保租房REITs、3只仓储物流REITs，以及2只环保类REITs。

从二级市场表现来看，据华泰证券统计，截至上周五24只公募REITs上市以来平均涨幅为17.04%。其中，仓储物流类平均涨幅最高，与环保及产业园区类一同超过了整体REITs平均涨幅，分别达33.54%、28.46%、25.26%。另外，保租房与高速公路类上市以来平均涨幅分别为9.66%、2.7%。

值得一提的是，公募REITs二级市场的价格波动经历了2021年上市初期的持续走高后，受疫情及首批解禁担忧等扰动，自2022年2月起出现价格回调。其中，高速公路类项目受疫情影响较快，而产业园区因滞后性，在续租、及租金缴纳方面受到较大影响。

直至2022年7月，经过了首批9只公募REITs解禁，受疫后修复、无风险收益率下行、市场流通规模较小等影响，公募REITs整体仍呈现“卖方市场”，市场关注度很高，赚钱效应吸引更多投资者关注。

与此同时，公募REITs投资人结构日益丰富，活跃范围逐渐扩大至保险资金及券商自营。对于保险机构来说，中长期角度REITs具备稳健且收益相对可观的特点，符合其配置偏好。此外，2021年11月，银保监会下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，进一步提升了保险资金投资REITs热情。在第二批REITs的认购中，保险认购比例从第一批的3%上升至10%，占比较高。而券商自营对REITs认购始终较活跃，在2022年上市的REITs中认购比例多在6%-9%之间。

从近期市场表现来看，自去年9月底以来，公募REITs价格有所回调，各种类出现不同程度下跌。相较2022年9月30日，上周五数据显示，保租房、环保、高速公路、产业园和仓储物流类REITs的平均跌幅分别为-17.66%、-9.68%、-3.91%、-8.43%和-9.80%。

华泰证券指出，近期的下跌主要系前期涨幅较大、偏离估值较多、投资人兑现收益。同时，因近期疫情反复，流动性收紧，三季报显露疫情对产业园和高速公路的业绩有较大冲击。

展望后市，平安证券认为，在政策更趋完善以及监管鼓励的大背景下，2023年落地REITs的行业和主体将进一步扩容，公募REITs的打新红利仍然值得关注。且第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅明显上升，市场定价的速度在变快，打新整体仍是确定性比较高的收益来源。

同时，华泰证券表示，疫情好转将带来项目基本面修复、市场情绪提振等，存续REITs估值或将有所上行，可关注疫后修复盈利好转及低估值、高分红的存续项目机会，尤其是位于一线城市的项目可能率先享受疫后修复带来的利好。