文 | 华商韬略 那日苏

几天前，在考量了全球范围内最大的中国上市企业在过去一年的业绩和成就之后，2022年的《财富》中国500强排行榜出炉。

其中，房地产企业的变化格外引人注目。2022年上榜500强的房企仅有44家，创下了自2016年的最低记录。要知道，就在去年房地产还是上榜数量最多的行业。

整体来看，在过去的2021年，房地产整体在走下坡路，市场趋冷是跌出排行榜的最主要原因。

一方面，房企陷入债务危机，期房暴雷等不利消息消耗了市场对于房地产的信心；另一方面，集中供地、“三道红线”等政策的不断升级，也让房企的资金回笼变得更加困难。

现下的情况不好过，未来的前景也不甚乐观。市场上的购房者也忧心忡忡地看着一家又一家的房企暴雷，一个又一个楼盘烂尾。捂紧钱袋子，成为了供需双方的共识。

未来，什么样的房企能生存下来？

从目前的条件来看，手握最多现金流、杠杆最低的房企，无疑是最安全的，也是消费者购房的首选。

在日前和讯房产推出《2021年上市房企经营性现金流榜》显示，上市房企的经营性现金流均值为72.71亿元。

其中绿地控股排行一骑绝尘，现金流高达622亿，可谓是中国目前最“有钱”的开发商。同时绿地也是中国500强企业中房企的No.1，位于总榜单的22名。

紧随其后的是华发股份和龙湖集团，分别以360亿、285亿的现金流位列第二第三名。

这个榜单里最引人瞩目的，则是龙头房企碧桂园。

在2020年现金流为-216亿的情况下，碧桂园在2021年及时将现金流拉回了108亿。一年之内增长了324亿，为中国房企之首。

而在2020年还手握531亿现金流的万科，却因为现金支出比去年同期多出421亿元，而导致2021年现金流仅为41亿，下降了490亿。当然，这是万科主动采取“去杠杆”战略的结果，与之相伴的是万科负债率仅为18.1%，是中国一线房企当中最低的。

不仅如此，在房地产整体销售疲软的情况下，在2022年上半年，碧桂园力压万科，实现了销售额2470亿、销售面积3039万平方米的成绩，位居中国房地产企业榜首。

王健林曾经说过，对于房地产企业而言，是“销售为首，现金为王”、“现金流比负债率更重要”。

碧桂园迅速增长的现金流和冠绝全国的销售量，证明了其方向之正确、实力之强劲，才能在全行业面临市场冲击的背景下，迅速摆脱现金流危机，并且稳中有进。

至于绿地控股，虽然现金流十分充足，但高达139.2%的负债率，仍然是压迫企业生存的庞大压力。从这个角度来看，将负债率稳稳控制在60%以下的万科、碧桂园、华润置地、保利地产等房企，距离那条“暴雷”红线更加遥远。

综上，绿地控股是目前国内现金流最充裕的房企，但也面临着杠杆过高、销售疲软的压力。而万科在市场前景整体不甚理想的情况下，选择压缩现金流去杠杆，不失为明智的一步，但也限制了公司进一步的发展。

而碧桂园在销量凯歌高奏、负债率维持在健康水平的前提下，一年增加了324亿的现金流，无疑成为了2022年房地产企业最成功的代表。

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