本文来源：时代财经 作者：林心林

与以往万科中报会不同，这次董事会主席郁亮难得亮相。

图片来源：万科

8月30日，万科交出2022年中期成绩单。与同行相比，万科守住了营收净利正向增长：实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，也是唯一一家营收两千亿量级的房企；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

2021年万科录得归母净利润225.2亿元，成为1995年、2008年之后第三次出现净利润下降的年份，这也被投资者称为是“史上最差业绩”。而如果下半年万科能保持正向增长趋势，则有望在全年实现郁亮年初承诺的“止跌企稳”。

不过，对于上半年业绩，郁亮则在业绩会上直言：“从结果来看马马虎虎”。

郁亮认为，在地产行业冬天里，当下最主要的事情就是生火取暖，将现金流稳定、财务安全放在第一位。同时，能否继续走下去，取决于“肌肉”有没有长起来，即开发端的交付能力，经营端的商业运营能力等等。

针对此前行业的停工停贷风波，郁亮在业绩会上称：“万科会保证交付，保证质量。”

截至8月31日收盘，万科A股价报16.63元，涨幅为4.66%，年内跌幅近11%。

上半年销售下降四成，郁亮坚持市场触底判断

据克而瑞地产研究中心统计，2022年上半年，百强房企1-6月全口径销售金额同比下降51%，出现“腰斩”；百强房企中，近8成企业1-5月的累计业绩同比降幅高于30%，近2成企业高于60%。

从销售来看，2022年上半年，万科实现销售金额2152.9亿元，销售面积1290.7万平方米，同比分别下降39.3%和41.1%。

对于近四成的跌幅，郁亮在6月的股东会上直言“今年是从业以来压力最大的一段时间”。不过，彼时郁亮少见地给行业打了鸡血，扔出了从短期来看房地产市场已经触底的判断。

然而，7月开始，全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，楼市预期继续下探。万科同样如此，7月单月，其录得销售金额336.9亿元，环比下降28.6%，同比下降34.6%。

“到今天为止我仍然坚持这个判断。”中期业绩会上，郁亮再次强调自己行业触底的观点。

郁亮认为，7、8月份跟6月份之间出现了比较明显的销售落差，一方面与6月份季节性等因素有关，另一方面则与爆雷企业无法交楼对消费者买房信心的打击有关。

同时，郁亮认为房地产依然是十万亿量级的巨大市场，住房刚性需求很强。其举例表示，按照房子自然更新的速度，每年需要淘汰10-11亿平方米左右的住房。

据悉，上半年万科开发业务新开工计容面积约1068.8万平方米，同比下降38.9%；不过结算方面，上半年房地产开发业务结算面积1310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率21.9%。

“市场收缩过了头，反而会积蓄起自动修复的动能。”郁亮仍传递出行业企稳回升的观点；万科总裁祝九胜则表示，相信下半年的销售业绩会比上半年更好，市场回升是一个总体趋势。

不过，在盈利表现上，万科相较其他头部企业表现有所逊色，上半年万科录得税前毛利率约20.5%，同比下滑2.5%；净利率为8.75%，较上年同期下降0.93%。

物业估值远不如前，万科分拆物业上市在即

开发主业外，万科多元化的经营服务业务也备受关注。

“确实疫情和整体经济增速放缓给我们带来很多的挑战，经营性业务也受到了挑战和检验。”祝九胜再次提起了万科的“好学生”理论，称好学生喜欢难题目，既然万科立足当好学生，就应该去克服宏观经济形势以及不可抗力等因素的影响。

从财报获悉，万科上半年整体经营服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%。其中，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%；万纬物流营业收入18.6亿元，同比增长39.1%；长租公寓营业收入14.8亿元，同比增长12.3%；商业方面营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。

对于占据非房业务半壁江山的万物云，外界对其上市进程和时机十分关注。

今年7月，万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。然而，相比被称为“物管行业上市元年”的2020年，去年下半年以来物业公司的估值明显出现回落，大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”。

克而瑞物管数据显示，截止7月31日，59家上市物管企业总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的物管企业多达44家，要知道2021年上半年巅峰时期，44家物业上市公司总市值曾突破万亿元。股价方面，2022年年初以来，59家上市物管企业股价下跌数量达到了51家，仅有3家物管企业小幅上涨。

对于如今的物业上市时机，董秘朱旭也感叹前两年行业的市场估值远远高于现在，但其表明，对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值的窗口为考虑因素，而是主要考虑战略发展方向。

“我们并不追求在行业估值的顶点去上市，而是希望万物云能获得市场理性的估值。”朱旭说道。

郁亮则强调，万科集团分拆物业上市不是卖猪仔，以一个好的价钱把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间，所以短期市场的估值不是最在意的。

另据时代财经了解，截至2022年6月30日，万科录得商誉为53.96亿元，较去年底38.22亿元上升41.16%。对于这一变化，万科财报中解释是并购环山集团股份有限公司所产生的影响。

据悉，环山集团为投资并经营食品、猪、蛋、家禽和饲料行业的农牧业集团。自2020年发布相关猪场招聘职位以来，万科便开始入局养猪生意。其中重要途径就是收购相关企业，早在2021年就有消息称，万科对山东环山集团的收购计划已进入收尾阶段。

从目前财报来看，万科已完成对环山集团的并购，进一步推进养猪多元化业务。