本文来源：时代财经 作者：林心林

中国最新城市规模分级来了。

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近期，国务院第七次全国人口普查领导小组办公室所编制的《2020中国人口普查分县资料》发布。据此，全国共有105个大城市，其中包括了4个县级市，分别是江苏昆山、浙江义乌、浙江慈溪和福建晋江，均为Ⅱ型大城市。

放眼全国，这些县级市的身影并不陌生。

昆山、义乌、慈溪、晋江，这4个县级市均是全国百强县中的佼佼者。根据赛迪顾问发布的2021年中国县域经济百强榜单，昆山为全国第一县，2021年GDP达4748亿元、工业总产值破万亿，超过贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特等省会城市；晋江、慈溪、义乌则以2986.4亿、2379.2亿、1730.2亿的GDP总值位列第4、6、10名。

经济发达的县级城市往往伴随着人口聚集、城镇化水平跃升，上述4个县级市2020年的城区常住人口均超百万，其中江苏昆山常住人口达209.25万人，这也推动了当地房地产市场的发展。

直至今天，城镇化仍是推动房地产平稳发展的力量。根据中国房价行情网的数据，截至2022年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，其中诸如义乌、昆山这样的头部县城房价则直逼3万元/平方米，赶超许多二线省会城市。

县城房价赶超新一线，也会出现“万人摇”

昆山、义乌、慈溪、晋江，这四个跻身大城市的县城，都在近年来经历了房地产市场的辉煌发展。

在房价上，义乌站在了全国县城的顶端。中国房价行情网的数据显示，截至2022年6月，浙江义乌的房价位列全国县城第二，房价均价为25690元/平方米，仅次于海南陵水县。

义乌位于浙江省中部，由地级市金华代管。

和十年前中国“六普”（123万人）相比，2020年第七次人口普查显示，义乌人口已经增加了62.5万人，十年间增长50.68%，年平均增长4.18%。这些义乌人创造了如今超千亿的年GDP总量，也见证了义乌的楼市发展。

2018年是义乌楼市爆发的起点。彼时“三四线”是许多开发商竞相争抢的战场，美的置业、碧桂园、中梁、绿地等多家开发商涌入义乌，在土地市场一掷千金。当年6月，碧桂园经过884轮竞价，以364.3%的溢价率拿下赤岸镇政府一宗商住地块，地价仅3929元/平方米。

2018年全年，义乌商品房总成交6416套，同比增长40.15%，总成交面积超81万平方米，同比2017年增长18.88%，成交金额为159.27亿元，同比增长39.92%；商品房成交均价为19661.42元/平方米，同比增长15.01%，二手房同样呈上涨趋势。

2020年年中过后，疫情缓和，市场热效应从高能级城市迅速向下传导至地市及县级市，不仅义乌的土地楼面价一度频频破3万元/平方米，住宅成交量也迅速反弹复苏，迎来新一波涨势。

短短几年间，义乌的商品房总成交套数在2019年突破1万套、2020年达1.6万套，到2021年则攀升至2.9万套，一度出现“万人摇”的楼市景象。

成交均价则早已突破2万元，达到2.5万元/平方米，超过了武汉、成都、佛山、重庆、长沙一众新一线城市。核心区商品房销售价格，则是从1万-2万元/平方米上升至4万-5万元/平方米，甚至高峰期有楼盘售价达7.6万元/平方米。

作为连续18年稳居全国百强县市首位的县级城市，江苏昆山的房价上涨显得相对平稳一些。

昆山位于江苏省东南部，是苏州四大县级城市之一、“百戏之祖”昆曲的发源地。2011年至今，昆山十年间房价涨了2.86倍，从2011年的6660元/平方米上涨至2021年的19055元/平方米。尤其2016年受全国楼市大涨行情的影响，昆山房价一年上涨超3000元/平方米，进入万元时代。

这意味着，十年前昆山一套100平的房子只需67万，而现在则需要将近两百万。

慈溪、晋江的房地产市场同样在近些年迈上“万元”台阶，如今慈溪、晋江的房价分别在1.8万元/平方米以及1.2万元/平方米左右，部分核心区域则接近3万元/平方米。

产业带动楼市，义乌小老板们爱买房

2021年5月，“县城房价上涨”曾引发关注，彼时外界才发现，全国已有100余个县城商品房均价过万元，一些县城房价则超过2万元。

即便自去年下半年开始，房地产迎来一波调整与降温，头部县城房价表现仍较为坚挺。譬如昆山，2022年6月的房价均价为23446元/平方米，是全国房价第五高的县城，同比去年则涨了10.07%，远远跑赢了大市。

昆山的楼市发展在一众县城里面具有标志意义。

因紧邻上海嘉定区以及有上海地铁交通11号线直通的利好，昆山有着“环沪第一城”之称。承接了不少来自上海的外溢购房需求，昆山成为一大批新上海人的置业热土，楼市一直十分畅旺。

其中，隶属于昆山的花桥镇板块，由于地理位置最靠近上海，并且在上海地铁11号线设有站点，更是上海客置业的热门地区。在11号线连接昆山的终点站的前几个站，常常有穿着白色衬衣的昆山房产中介人员穿梭在地铁车厢中派发楼盘传单。

以花桥板块热销的象屿都城嘉园为例，主推67-104平方米的刚需小户型，均价约为2.3万元/平方米——与之对比的是，上海嘉定区的房价则接近5万元/平方米，上海市中心房价更是动辄十万以上。

因此，对于手头预算有限或缺乏上海购房资格的买家而言，昆山置业成为一个不错的选择。“住在昆山，工作在上海”也成为了许多新上海人的写照。据悉，昆山不少热门楼盘几乎八成以上的客户来自上海。尤其在2022年8月18日，昆山取消了外地户籍购房的社保要求之后，当地楼市快速回温。

但是随着房地产调控逐步深入，以及受大规模棚改红利消减等因素影响，一些曾经经历高光时刻的县城开始出现商品房销售不畅、房价下行等情况。尤其是一些既没有大城市辐射效应又缺乏产业支撑的小县城。

“上述四个升级为大城市的县城，均是产业基础雄厚、产业资源聚集的城市，也是人居环境适宜、外来人口规模大的城市，使得当地房地产开发规模比较大，潜在购房需求也大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进强调了自身产业支撑对于县城楼市的重要性。

严跃进认为，此类县城的购房群体主要包括个体工商户等富裕群体，也包括数量众多的外来务工人员。

以浙江为例，在浙江不少地方，一个县城就是一个产业集群，这些特色产业、支柱产业、新兴产业提供着充足的就业岗位及稳定的置业需求。因此，在此次四个跻身大城市的县城中，浙江独占了一半名额；全国房价前10的县城，也有七个来自浙江省。

义乌是浙江房价最高的县城。作为全球最发达的小商品贸易城，义乌坐拥7.5万个商铺，超21万从业人员，云集200万种商品，出口219个国家和地区；这里的电商同样发达，拥有全国最大的淘宝村集群，2021年全市实现电子商务交易额3715.05亿元，同比增长18.89%，排名浙江第一。

有统计数据显示，2021年义乌人均可支配收入达到77468元，为全国平均水平的3倍。

正是这些大大小小的义乌老板们撑起了义乌楼市的半边天。这批老板的财富、投资意识超前，将生意上赚得的资金投入到了房地产中保值增值，无形之中推高义乌房价。一位义乌商贸老板告诉时代财经，以前许多义乌生意人会选择将资金用于扩大生意，但近些年“买房炒房”成为常态，“做一年生意亏30万，还不如炒房”。

昆山、慈溪、晋江的楼市热背后，同样有十分强劲的产业支撑。信息技术、高端装备制造产业发达的昆山，有着“家电之都”之称的慈溪，跑出了安踏、特步、七匹狼等鞋服品牌的晋江，都在当地造起一座座工业园，吸附着人才留下买房。