经济观察网 陈月芹/文 为了维护房地产市场平稳健康发展，一年来，各级政府出台了多种调控政策：在需求端，逐步调整限购范围，房贷利率一降再降，刺激居民购房需求；在供给端，设立千亿房地产纾困基金保交付，示范性房企的担保性发债背后都是央行、银保监部门力图改善民企融资环境......
然而多重刺激下，市场未见明显起色，旭辉、龙湖等优质民企也走到了艰难时刻。为什么会出现这样的情况？我们经过盘点发现，房地产行业在他救与自救的具体过程中存在七大怪象。
怪象一，增信下的信用降级。
担保性发债，本意为支持民营房企发债融资，但结果往往是金融机构更凶猛的挤兑，以及更困难的后续融资处境。
首批发行担保性债券的房企人士A介绍，原以为有中债增信用背书，能缓解金融机构对优质民企的挤兑，但真实情况恰恰相反。
一方面，担保性发债具有依赖性，中债增要求房企提供抵押物，或说服城投公司做反向担保，但此后再想发行无担保、无抵押物的信用债，却再也发不出来了，从担保性发债开始，房企可发行的纯信用债变成了带担保抵押债。
10月28日，在三季报投资者交流会上，针对未发行中债增试点的担保性债券的问题，金地管理层回应：公司想发是完全可以的，但发行中债增这种担保性工具有相关收费；并且公司对担保比例也有不同看法。
从首轮中债增担保名单企业已发行债券看，票面利率位于3.2%-3.33%的较低区间，但房企还需付出1.5%左右的担保费；抵押率也较低，部分房企拿出一二线城市核心资产，抵押率仅50%左右。
提供抵押物并未增加房企的实际财务成本，但若将沉没成本算进去就完全不同了，房企原本能用抵押物申请银行借款，而发行担保性债券后只能用于借新还旧，对房企而言并未产生增量资金。
另一方面，看到有的房企获得10余亿元融资，预计接受展期的非标机构闻风而来，纷纷要求房企还钱甚至提前还钱，加剧了挤兑效应。
怪象二，爆雷才有人救。
各类纾困资金的初衷是调动政府性引导资金保交付、稳定民生，未爆雷房企并不在纾困之列。
某房企华中区域总B介绍，此前，房企坚持还债不敢违约，目的是保信用评级，这样房子才能卖得出去，但8月的停贷潮加剧了购房者对民营房企的观望情绪，民企的项目都不敢买了。销售迟滞之下，他想要申请纾困基金用于保交付，监管部门要求申请房企须已爆雷；想要调用重点预售监管资金用于保交付，项目已延期交付为必要条件。这也导致部分项目停工，打算耗到延期之日。
怪象三，纾困资金无法改善流动性。
无论是纾困资金，还是风险处置专班，原则都是“救项目不救企业”，且要求项目债务“新老划断”，保证纾困资金安全。
一位监管部门人士曾透露成立千亿纾困基金的初衷——希望该基金给出险房企的项目作项目股东，给资本金增信。理想状态下，纾困资金只是启动资金，起到“催化剂”的作用，从而把出险项目盘活，后续还能再融资。
某爆雷房企华北区域高管C便面临实际的新难题：强行“新老划断”后，历史债权人不满，冻结其余监管账户，双方合作陷入僵局。
这就导致后续无法通过债务重组的方式重整老的债务，项目整体债务情况进一步恶化。
怪象四，还债保信用成了无用功。
据悉，一家房企目前正酝酿“爆雷”。此前该公司积极还境外债的核心原因是保持境外信用和评级，企业才能再融资，然而现在即便还了境外债，信用仍持续恶化，企业销售低迷，进账变少，现金消耗殆尽。
上述某房企华中区域总B抱怨，集团为筹钱保公开债，让各区域降价卖资产，资产折损的代价甚至比爆雷、债务重组付出的额外成本还要多，但苦撑一年仍旧爆雷了。
选择境外债务违约的房企还打着另一个盘算：美元债是信用债，房企境内主体并不对境外主体进行担保，即使境外债权人申请破产、清盘，受影响的也是境外主体。只不过，境外融资渠道陷入冰封，房企信用整体大打折扣，殃及剩余未爆雷房企。
比如，在未正式爆雷的9月，旭辉累计获得的融资金额只有1.6亿元。受9月底部分非标债务违约影响，10月未获得任何境内外新增融资。此前，旭辉月度通过开发贷等融资性流入约数十亿元。
怪象五，公司运转需要人，但不裁员活不下去。
前述酝酿爆雷的房企内部人士D指出，公司当下要保交楼、保员工和保老板。一旦爆雷，金融机构将向法院申请对其公司资产保全，冻结公司账户，届时给员工发工资都不是一件易事。
爆雷后，房企必须整合组织架构、裁员降本。在行业上升期布局的多元业务板块，如数字化转型业务、投资部门等，如今几乎全部裁去，保留生产条线员工，如营销、工程等，降本效果亦十分明显，过去该公司每年雇员成本约15亿-20亿元，裁减后能节省40%左右。
另一家优质民企尚未爆雷，但为了节省开支，年内已进行多轮裁员，每次裁员消息流出，外界更担心其是不是活不下去了。
怪象六，拿地花钱，不拿地死得更快。
10月31日，龙湖以19.6亿元在苏州拿地。一位房企投拓人士E说，销售不明朗时，拿对地的要求极高，容错率很低，但不拿地死得更快。
对利润和流速尚可的项目，拿地后，资金能继续流转，土地抵质押，开发贷和供应链贷款短期内能提供一部分现金流，还可以维持规模。相反，今年不拿地，明年没货卖，也是“死”局。
怪象七，物业是未来，但不卖未来没有未来。
10月24日，博裕资本对金科智慧服务发出要约收购，交易完成后将成为后者的第一大股东。
过去一年来，蓝光嘉宝服务、阳光智博、奥园健康、富力物业、荣万家、中南服务等多家房企物业板块业务被脱手。
一位参与物业业务出售的人士F透露，出售物业股份，房地产集团很可能拿不到一分钱现金，因为全都用于抵债了，但“不卖不行，集团已经没有其他现金或资产”。
受地产行业影响，物业估值热潮褪去，56家上市物企中有41家市盈率低于10倍。而在2020年，物业板块在疫情下逆势跑赢大盘，一度诞生了碧桂园服务这样市值2000亿元以上的龙头物企。
从产业链条上看，物业是房地产开发后对小区、商业、写字楼等载体进行服务运营的业务，被认为是房企多元化探索最成熟的业务之一，是房地产企业的“未来”。到了偿债高峰期，“卖子救父”戏码接连上演，卖物业成了房企的还债“良方”。
以上七大怪象的存在，给房地产艰难而漫长的纾困前景蒙上了一层厚重阴影。它们很大程度上也影响了保交付、稳市场等民生目标的实现。由此可见，面对房地产这种大体量、长链条、复杂度高的行业，相关政策的系统性、完备性和有效性殊为重要，亟待纾困者予以充分重视。
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陈月芹经济观察报记者
资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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