“没有想到,还钱比借钱还难。”这是部分购房者发出的感叹。为了节约利息开支,有些购房者决定提前还贷,并准备按照现行的房贷利率置换此前的住房贷款。只是,由于提前还贷者大增,银行有点“吃不消”,有些购房者去年10月就向银行提出提前还贷申请,至今没能还掉贷款。按照银行的说法,最早也要到4月份才有可能轮到。
引发购房者提前还贷的原因很简单,那就是持续下调的住房贷款利率。为了刺激和鼓励居民购房,春节假期后,一大波城市下调了首套房贷利率下限,其中不乏郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。而广西南宁、广东珠海、湖南株洲和常德等地,更是将首套住房商贷利率下限下调至3.7%,房贷利率即将全面步入“3时代”。不仅如此,有些城市的二套房贷款利率也已经突破了5%,进入“4时代”。
相较于当下的房贷利率,此前购房、特别是房地产市场十分火爆时购房的居民,却仍在承受着高利率的房贷利息,低则5.88%左右,高则超过了6%,接近现行利率的2倍。特别是2019年前后依靠房贷购买了住房的居民,更是心理极不平衡,他们也就成为了提前还贷最为积极的一族,都在想方设法提前还贷。一些中介机构也趁机做起了帮助购房者提前还贷的生意,提供过桥资金、联系银行、协助办理相关手续等。如果监管不力,还可能出现各种欺诈现象,给购房者带来巨大的经济损失。
于是,越来越多的购房者发问,既然房贷利率持续下调,存量房贷款利率是否也能下调呢?相关媒体也在呼吁,应当给存量房贷款利率也出台调整政策。如果存量房贷款利率也同步下调,购房者就没有必要纷纷提前还贷了。即便下调的幅度小一些,可能也会让购房者放弃提前还贷的想法。要知道,对于提前还贷,相当一部分居民内心也是不太愿意的,或手中没有这么多钱,或借不到提前还贷的资金,或担心被中介机构欺骗。他们需要的,是一份相对公平的利息负担。
事实也是,对大部分购房者来说,他们都是在不同时期的不同需要下,购买了住房。虽然经济条件有好有差,但只要是工薪一族,或没有很好的收入来源,绝大多数都是“房奴”。只要是“房奴”,就难免都有能省一分就省一分的想法。因此,看到提前还贷能够节省不少利息,当然不会放弃这样的机会。因此,如果不对存量房贷同步调整利率,确实有点对不起购房者、尤其是“房奴”。
问题的关键在于,不同时期的购房者,并不都是刚需,难免会有炒房者、住房投资者,他们的房贷如何处理,是否也要同步下调房贷利率,是一个问题。也就是说,如果在存量房贷款利率的下调方面搞“一刀切”,就会带来严重问题,会给炒房者有机可乘,会造成事实上的不公平,甚至会鼓励炒房。显然,这是与“房住不炒”定位相悖的,是不能允许的。
这也意味着,面对购房者和舆论的呼吁,有关方面应当认真分析研究一下,出台相关的调整政策,不要让购房者再忙于提前还贷,也不要给银行增添工作压力了。前提是,相关政策必须体现鼓励刚需、遏制炒房,要分门别类、区别情况提出调整政策。基本的设想是,对首套房贷款利率,可结合目前的市场利率情况,建立动态调整机制,原则上存量房贷款利率可以比市场利率高出0.5个点左右,确保银行利益不受较大影响,亦即首套房贷款利率已经下调到3.7%的地方,存量房贷款利率可以调整到4.3%左右,既体现了政策的灵活性,也照顾了存量房贷款者的利益。如果购房者仍然要提前还贷,银行就不能给予其新的房贷资金支持,以稳定存量贷款客户。
对二套房存量房贷利率,则可在首套房基础上,再增加0.5个百分点左右,进一步体现房贷利率的灵活性和政策的引导作用。对二套房以上的购房者,一律不予政策优惠。如果提前还贷,银行决不允许给这些购房者再提供贷款,真正体现“房住不炒”定位,确保房地产市场不因为调控政策放宽而出现混乱现象,切实维护刚需者利益,维护普通居民利益。