年前的债，年后来还。
北京2022年五批次集中土拍，终于在2023年2月8日完成。
与去年11月的四批次土拍一样，北京5批次集中土拍也成功成交6宗地块，共计揽金132.09亿元。
◎北京五批次集中土拍成交信息
此次成交的6宗地块，朝阳、昌平、经开、通州、房山、石景山6个区一区一块，3宗算是底价“内定”，另外3宗也引起了30家房企的“争抢”。
“内定”的3宗地块，地块一经挂出，大家都猜了个八九不离十。这些地块，不是房企的深耕区域，就是与企业关系密切的区域。
而被“争抢”的3宗地块，均呈现比较优质的特点，无论是在地块位置，还是周边配套，都有值得争抢的理由。
楼Sir还标出了6宗地块在北京地铁线路图上的大概位置，更加一目了然。
◎6宗地块的地铁大概位置
又是4.5万／平 又要降价？
房山是中建智地的深耕区域，尤其是良乡大学城区域。
此次的良乡大学城0023地块，只有中建智地一家报名。最终中建智地也如愿以17.2亿底价拿下，并未费什么力气。
◎中建智地0023地块具体位置
0023地块的销售指导价定在4.5万／平，与中建京西印悦、中建春和印象、中建学府印悦一二期指导价一样。
楼Sir也一直在追中建智地在房山这几个盘，从目前网签成交信息来看，没有一个项目的成交均价超过4.5万／平。
◎中建在房山良乡区域新项目成交情况
也就是说，中建智地在房山这几个新项目，基本上都在降价卖。
其中，2022年下半年开盘的春和印象与学府印悦二期，目前的成交均价已经跌破了4万／平，分别只有3.96万／平、3.92万／平。
但中建在房山并未实现“以价换量”。目前的四个入市项目，京西印玥已经拿证25个月，去化还不足7成，春和印象拿证5个月网签率仅有8.74%。
事实上，这并不是中建一家遇到的问题，其他项目也一样，房山尤其是良乡，楼市的确有点卷，目前来看有点供大于求的感觉。
而此次，中建智地新拿下的0023地块，通过地块信息可以看出，在容积率、控高、绿地率等方面，与已入市的其他项目的并无二致。
◎0023地块信息
楼Sir猜测，中建智地大概率仍会延续其在房山的“印”系产品，不知道这次中建智地会不会调整策略，避免再使用“降价”策略。
京东也拿地了？
是的，京东也拿地了。
这次，京东花了31.12亿拿下与京东总部一条马路之隔的亦庄新城0303街区地块。
这宗地块，位于亦庄核心区，与京东集团总部一条马路之隔，而且地块距地铁亦庄线经海路站大概100米的距离。
◎京东总部大楼
而且，地块周围不仅有京东集团总部，还有经海产业园、锋创科技园、天通泰科技金融谷、亦庄小米产业园等等大大小小数十家产业园，这一定程度上代表着区域购买力。
但这块地并未引起房企争抢，而是只有京东一家报名，并以底价成交。
从地块文件可以看出，0303街区地块是一宗混合地块，既有住宅，还有综合性商业金融服务业、地下社会停车场，并配建一个12班的幼儿园。
◎地块建设要求
还有一点，根据要求，整个地块的FIC-1综合性商业金融服务用地部分，公建部分需100%自持至最高出让年限，此外养老、卫生服务站等部分配建建成后需无偿移交相关主管部门，这也不是一般企业能承担的。
其中住宅部分建筑规模4.98万平，容积率2.5，执行套内7090政策，粗算一下，住宅数量大概也就只有500套左右。
0303街区地块未来商品住房的销售指导价为5.8万元/平，相对于周边不多的二手房，已经出现倒挂。
◎0303街区地块周边
地块附近，通泰国际公馆的价格在6.2万/平，北京京开壹中心的价格在7.2万/平。
京东拿地，住宅价格偏低，套数不多，似乎最后京东内部消化的结局已定。
与环球影城做邻居
通州梨园镇东小马地块，最大的亮点可能就是在于紧邻环球影城。
◎北京环球影城
这宗地块，也是没什么“参与感”，最后被通州本地国企新城基业以10.4亿摘得。
地块距离7号线群芳站大约400米左右的距离，3站地铁即能到达环球影城，十分便利。
但地块无限靠近北京东六环，距离市区较远，未来自住需要考虑通勤距离。
为什么东小马地块最后还是被新城基业通州本地国企“兜底”？
除了环线位置不是十分理想外，通州现在还是实行在全国都最严格的“双限”政策，这一点足以劝退很多想进军通州的房企。
◎通州双限政策
此外，地块分为居住类和多功能用地两个子地块，总计6.6万平地上建筑规模中，F3类多功能建筑面积达到4万平，开发难度较大。
◎东小马地块信息
价格方面，该地块未来商品住房销售指导价为6.2万元/平米。这个指导价，与其周边的二手房比起来，高出不少。
◎东小马地块周边二手房信息
新房方面，扩大具体到梨园板块，新房国誉未来悦、碧桂园·和世界，最新的网签价格为5.4万／平、5.5万／平，以及尚未开盘的能建·京玥兰园，指导价6.2万／平。
楼Sir好奇，新城基业要打造什么样的产品，才配得上6.2万／平的价格。
首次进京就讲三环故事？
小红门11号地地块，引来首开、华润、建发等10家房企争抢。
从龙湖13.1亿第一个举牌后，两分钟便触及地块价格上限，转为摇号方式确定竞得人。
最终，朝阳小红门地块被中建东孚以14.26亿摘得，溢价率达到15%。
这块地从挂出之日就非常有分歧，距地铁远、城市界面乱，令很多业内人士直摇头。但地处三四环之间、8万／平的指导价又让地块增添了很多吸引力。
◎小红门地块位置
小红门地块区域内虽是双轨交汇，但距地铁站的实际距离都不算近。其中，距最近的10号线成寿寺站、亦庄线肖村站，直线距离都超过1公里，属实不近。
而且，项目西南方线紧邻城环城国际汽配城和家具建材城，城市界面整体并不算好。
但地块位置毕竟是在三四环之间，环线位置优势还是让很多房企决定试一试。
东南三四环之间，分钟寺三个10W+项目一览众山小，四环外十八里店地铁边上金隅昆泰云筑也虎视眈眈。
◎小红门地块周边新房二手房
此外，二手房方面，距离中建东孚地块两公里左右的次新中海城风情苑、熙悦安郡二手房挂牌均价达到8.6万／平，再远一点的丰台金茂府二手房挂牌均价都达到11.9万／平。
中建东孚地块的成交楼面价4.7万／平，与指导价8万／平存在一定的利润空间，中建东孚的兄弟在奶西打造的宸园项目，卖得不错，环线优势更明显的小红门地块，中建是否会打造宸园+？楼Sir还挺期待的。
越秀虎口拔牙？
越秀这次算是捡到宝了。
石景山苹果园地块，吸引了越秀、建发、国贸、招商、首开、中海共6家实力房企，中海在石景山算是霸主，其深耕的古城区域基本上已经是中海的天下。
而这次的苹果园地块，也算是石景山比较优质的地块，最终越秀算是爆了个小冷，以25.99亿+1.5万平现房销售面积，将地块收入囊中。
◎苹果园地块具体位置
具体来看，苹果园地块位置确实不错，三轨交汇，距地铁6号线杨庄站直线距离约800米，离苹果园站直线距离约在900米。
而苹果园站是1号线、6号线、S1号线的交汇站，串联西单、东单、国贸等众多核心商圈。
配套方面，地块南边有京西大悦城，西侧1公里左右有法海寺森林公园，附近还有北京市第九中学、北京大学首钢医院等，地块西南侧还要配建幼儿园，生活配套都不缺。
◎苹果园地块配建信息
配建方面，苹果园地块总建筑面积60278平米，配建6230平米幼儿园，同时住宅用地内含街坊路总用地面积约2.25公顷，开闭站500平米。
而具体到小区周边新房二手房，尤其地块周边多是2000年及以前建成的小区，稍微新一点的是2002年建成的琳琅庄园，目前二手房在售均价5.2万／平。
此外，地块西北方向1.5公里左右，远洋天著春秋的二手房挂牌均价已经达到12.9万／平，新房绿城西山云庐在售均价9.15万／平。
而越秀苹果园地块的期房指导价为7.48万／平，价格相对于中海古城新盘中海长安誉7.58万／平的指导价相当。
楼Sir预计，未来越秀苹果园项目的客群大概率来自周边居民置换。
再内卷也有人抢！
昌平南一直算是北京楼市的热门区域，也是最内卷的区域之一。
围绕中关村生命科学园等诸多产业基地，海量新盘加入厮杀，再内卷但因为地段好，也有房企愿意挤破脑袋拿地。
北京五批次集中土拍，就是以昌平南的国际产业信息基地二期地块的成交收官。
这宗地块引来14家房企争抢，仅仅用时1分钟，便触及土地合理价格上限。
最终，越秀以33.12亿+4.5万平现房销售面积摘得信息园二期地块。
◎此次成交的是0018、0019、0020、0015、0023地块
◎成交地块信息
越秀拿下的信息园二期地块位于地铁8号线/昌平线朱辛庄站北约800米，自带9397平的B1商业用地+3200平9班幼儿园，东侧一街之隔是小米智慧产业园区。
◎小米智慧产业园区
关于周边，商业现状有永旺商城、TBD住总万科天地，一路之隔的万达广场已竣工招商，合生汇计划今年开业。
◎信息园二期地块周边配套
此外，昌平区教委与北京101中学初步达成合作办校意向，学校位于信息园二期地块西南侧，当然具体学校及入学政策最终以官方发布为准。
还有一点需要注意的是，此次越秀拿下的地块有几块地距离城市道路太近，尤其0018地块，北临定泗路、东临回昌东路，而且东边还是昌平线的地上轨道，后期噪音影响相对小不了。
另外，信息园二期地块住宅部分期房指导价是6.2万／平，朱辛庄区域内唯一在售的二手房是领秀慧谷，目前二手房挂牌均价在6.1万／平到7.6万／平之间。
总的来说，此次北京五批次集中土拍比较顺利，也并未掀起什么波澜。
京东拿下亦庄新城地块，多半应该是要给京东员工“发福利”；中建智地拿下房山后续推盘销售可能还面临考验；越秀在中海大本营夺得石景山的地块，将打造什么样的产品；中建东孚又将怎么讲好朝阳三环故事；以及新城基业要怎样利用环球影城这个IP；最后便是越秀将依靠什么从内卷的昌平南脱颖而出？
拭目以待。
关于这6宗地以及其所在的区域，你还有啥想了解的吗？
