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2023年2月7日，郑州12宗涉宅用地开拍，也是今年的首批供地。经历了寒冬，消沉了许久的土拍市场展现了几分成色？城投托底的时代是否依旧？市场信心几何？带着这些疑问，我们来看此次土拍情况。

据统计，本次供应涉宅用地12宗，总面积660118.57平方米（折合约990.178亩，含港区1宗），总起始价约93.03亿元，最终成交10宗，成交面积657.97亩，成交总价53.818亿元；流拍1宗。

土地成交详情

1. 从供地分布来看

中原区3宗，管城区2宗，二七、金水、惠济、郑东新区、上街、高新、航空港区各1宗，分布较为广泛且各区量较小，对市场的试探意味较为明显。

2.从土地性质来看

此次出让的政府储备地块有5宗，分别为：郑政出〔2022〕68、69 号（网），郑政东出〔2022〕11号（网）、郑上出〔2022〕09号（网），郑港出〔2022〕52号（网）；

城中村改造项目用地3宗：郑政出〔2022〕63、70 号（网），郑政高出〔2022〕11号（网）；

合村并城改造项目用地4宗：郑政出〔2022〕64、65、66、67 号（网）。

地块详情

储备用地

郑政东出〔2022〕11号（网） 郑东

地块位于永平路北、黄河南路西，面积为182745.74平方米（折合约274.12亩），土地用途为地上：城镇住宅用地、零售商业、餐饮、旅馆用地兼容商务金融用地；地下：零售商业、餐饮用地、交通服务场站用地，容积率＞1.0、＜3.58，起始价367700万元，平均地价1341万元/亩，折合楼面价5620元/㎡。

地块西部临近七里河，环境良好；靠近陇海快速路、黄河南路主干道，北部距离3号线西周站500米，还有地铁12号线在建，周边配套较为成熟，周边并无项目在售，综合来看投资潜力还是比较大的。

据说该宗产业用地定位为国内有影响力的粮食产业总部及科技研发基地，打造集总部、科研、高端商贸、高端商务酒店、文化博物馆、配套住宅等为一体的城市综合体项目。

该地块总投资近61亿元，为产业用地，去年第三次土拍时已经流拍过一次，没想到本次又以流拍收场，着实遗憾，不过产业发展任重道远，希望好事多磨吧。

郑政出〔2022〕68号（网） 中原

地块位于郑峪路北、雪松路西，面积为25749.28平方米（折合约38.62亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1，＜2，起始价31815万元。

该地块最终以31815万元总价被郑州瀚林置业有限公司摘得，平均地价824万元/亩，折合楼面价6178元/㎡。经查询，该公司为中原城投所属子公司。

截图自天眼查

郑政出〔2022〕69号（网） 中原

地块位于星海路南、创文路东，面积为24188.28平方米（折合约36.28亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜2.1，起始价31294万元。

该地块最终以31294万元地总价被郑州郑西置业有限公司摘得，平均地价863万元/亩，折合楼面价6161元/㎡。经查询，该公司为中原城投所属子公司。

截图自天眼查

郑上出〔2022〕09号（网） 上街

地块位于丹江北路北侧、金华路东侧，面积为31742.13平方米（折合约47.61亩），土地用途为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0、≤2.5，起始价7619万元。

该地块最终以7619万元的总价被郑州顺邦置业有限公司摘得，平均地价160万元/亩，折合楼面价960元/㎡。

地块位于上街区中心，区位条件不错，配套较为成熟，周边项目有理想名城、亚星·江南小镇等，由于地价较低，合理规划后还是有一定利润空间的。

其他地块

郑政出〔2022〕63号（网） 中原

地块位于乐民路（健民路）南、众志街（站前西路）西，面积为35427.83平方米（折合约53.14亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1、＜4，起始价51710万元。

该地块最终以51710万元的底价被郑州市文瀚置业有限公司摘得，地价973万元/亩，折合楼面价3649元/㎡。查询可知，该公司为郑州市中原区城投所属子公司。

截图自天眼查

郑政出〔2022〕64号（网） 二七

地块位于椰风路北、怡心路东，面积为21492.63平方米（折合约32.24亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜1.4，起始价20906万元。

该地块最终以20906万元的底价被郑州市二七区新地博达开发建设有限公司摘得，地价648万元/亩，折合楼面价6948元/㎡。查询可知，该公司为郑州市二七区城投所属子公司。

郑政出〔2022〕65号（网） 管城

地块位于左江路（豫二路）南、兴业路东，面积为30280.07平方米（折合约45.42亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜3，起始价35029万元。

该地块最终以35029万元的底价被郑州市拓友置业有限公司摘得，地价771万元/亩，折合楼面价3856元/㎡。经查询，该公司为管城区城投所属子公司。

郑政出〔2022〕66号（网） 管城

地块位于左江路（豫二路）南、苏庄路东，面积为29403.75平方米（折合约44.11亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜2.5，起始价32832万元。

该地块最终以32832万元底价被郑州市倍瑞置业有限公司摘得，平均地价744万元/亩，折合楼面价4466元/㎡。不用说，依然是管城区城投托底。

郑政出〔2022〕67号（网） 金水

地块位于慧城大道（金城大道）南、崇礼路（景泰路）西，面积为92731.03平方米（折合约139.10亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1、＜2.5，起始价123944万元。

该地块最终以123944万元的底价被中豫置业（郑州）有限公司摘得，平均地价891万元/亩，折合楼面价5346元/㎡。经查询，该公司大股东河南省城市更新建设有限公司应为河南省国资委下属的平台公司。

截图自天眼查

郑政出〔2022〕70号（网） 惠济

地块位于天元路南、鲁河路西，面积为119318.83平方米（折合约178.98亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1、＜3，起始价153754万元。

该地块最终以153754万元总价被郑州泰博房地产开发有限公司摘得，平均地价859万元/亩，折合楼面价4295元/㎡。据悉，该公司为惠济区城投所属子公司。

郑政高出〔2022〕11号（网） 高新

地块位于五龙口南路南、电厂路东，面积为28311.4平方米（折合约42.47亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0、＜4.87，起始价49277万元。

该地块最终以49277万元总价被郑州建泓置业有限公司摘得，平均地价1160万元/亩，折合楼面价3574元/㎡。据悉，该公司为建业和富力联合拿地，建业为大股东，应为盛悦府后期用地，对高新区市场有一定的提振作用。

截图自天眼查

项目距离在建的地铁8号线一期五龙口西站仅0.6公里，且临近西三环、农业快速路，未来在通勤方面有一定优势；周边已交付项目较多，生活、医疗、教育配套等都较成熟；地块西边紧邻西流湖公园，未来生态环境较好。

结语

房地产行业寒冰未解，土地市场也冷淡依然，城投托底不断，流拍时现，是当前的普遍现象。不过，在供求关系的推动下，集中供地制度迎来“破冰”，此前，自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，未来土地供应将按照“以人定房、以房定地”的原则，量出为供，集中供地的方式或将逐渐调整或淡化。

去年多城就已经将供地计划调整为四次乃至五、六次，长沙甚至宣布退出集中供地圈子。未来，适时的优化调整将对各方把控供地节奏、缓解房企资金压力、稳定市场信心起到推动作用。

在这样的“破冰”趋势下，郑州何时迎来土地市场的真正“破冰”？静待！

来源：综合官网整理

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