中国基金报记者 南深
房企股权融资如火如荼，2月12日晚标杆房企万科定增预案出炉。
此次万科拟向不超过35名特定对象非公开发行股票，计划募资150亿元，投向11个地产项目以及补充流动资金。中国基金报记者注意到，这11个项目有部分回报率较低，其中两个项目投资收益率在3%-4%区间，有一个在4%-5%区间。
另外，作为万科第一大股东的深圳地铁集团，目前未明确表态是否参与此次定增，如深铁不参与，其持股比例将被稀释到25%出头。
随着去年11月28日监管射出“第三支箭”即涉房股权融资，久旱逢甘霖的A股房企迅速掀起一轮再融资潮。截至2023年2月12日，含万科在内短短两个半月已有18家A股上市房企发布再融资预案，既有保利发展、招商蛇口、华发股份这样的央国企开发商，也有中南建设、荣盛发展等民营房企。
募资150亿开发楼盘及补流
部分项目投资收益率不足4%
在“第三支箭”放开不到一周的2022年12月2日，万科就公告要发行股票融资，彼时公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，作为临时议案提交2022年第一次临时股东大会审议，发行股份种类包括A股及H股。2022年12月16日，该议案获股东大会通过。
如今，A股定向增发方案率先发布。2023年2月12日晚万科A公告，2月10日公司董事会逐项审议通过了《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》。
根据方案，本次非公开发行A股股票的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象。发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及其他合格的投资者等。
发行股票的数量为募集资金总额除以发行价格，且不超过11亿股（含本数），即不超过本次发行前公司总股本（含库存股）的9.46%、不超过本次发行前公司A股总股本（含库存股）的11.32%。发行股票的定价基准日为发行期首日。发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%。
本次非公开发行股票的募集资金总额不超过人民币150亿元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于11个地产项目开发及补充流动资金，其中地产开放投入105亿元，补流45亿元。
中国基金报记者注意到，这11个地产项目大部分位于一二线城市，但也有个别在诸如鞍山这样的三四线城市。从回报率来看，大部分项目维持了较为正常的投资收益率，但有三个项目投资收益率偏低。
其中，广州金茂万科魅力之城项目销售净利率预计只有3.32%，投资收益率只有3.49%；长春溪望荟项目预计销售净利率3.5%，投资收益率3.8%；鞍山高新万科城项目预计销售净利率4.24%，投资收益率4.94%。
这些低回报项目会否进一步拉低万科的盈利能力？在雪球等平台上也有部分网友表示担忧。
近几年财报来看，万科的毛利率自2020年以来已经持续下降。2019年其毛利率还保持在36%的高位，2020年降到29.25%，2021年进一步下降到21.82%，而2022年三季报已经跌破20%，只有19.63%。
深铁集团未明确是否参与
未来三年坚持高现金分红
值得注意的是，虽然是第一大股东深铁集团发起申请授权董事会增发股份，但此次A股定向增发其却未表态是否参与。定增预案显示，“截至本预案公告日，公司本次非公开发行尚无确定的发行对象，因而无法确定发行对象与公司的关系。发行对象与公司之间的关系将在本次非公开发行结束后公告的《发行情况报告书》中予以披露。”
对比另一个标杆房企保利发展，其在2022年12月30日晚发布定增预案。预案显示，保利发展拟通过非公开发行股票募集不超过125亿元。其中，控股股东保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于1亿且不超过10亿元。另外，“公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价”。
万科表示，截至预案公告日，公司无控股股东，亦无实际控制人，深铁集团持有公司股份32.43亿股，占公司总股本27.88%，为公司第一大股东。“本次非公开发行完成后，深铁集团不因本次非公开发行而取得公司控股权或实际控制权。因此，本次发行完成后，公司仍无控股股东和实际控制人，本次非公开发行不会导致公司的控制权发生变化。”
按此次定向增发股份数量上限测算，如果深铁集团不参与，持股比例将下降到约25.37%。
回溯来看，2017年“宝万之争”时，深铁从华润集团手中买下万科15.31%股的股份，后又从恒大手中买下的万科14.07%的股份，以持股比例29.38%成为万科第一大股东，大股东地位一直延续至今。
与此次定增预案一同发布的还有万科未来三年的股东回报规划。
根据公告，未来三年（2023-2025年），公司将继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。
从2019年到2021年，万科的现金分红比例分别为30.38%、34.98%和50.06%，三年累计分红超过370亿元，成为A股排名靠前的高股息公司。
“第三支箭”射出两个半月
18家A股房企发布定增预案
万科A此番定向增发的大背景，是时隔多年涉房股权融资即“第三支箭”的射出。
2022年11月28日，中国证监会新闻发言人提出，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，中国证监会支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。
中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资，包括允许房地产上市企业非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
2022年12月22日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。
据中国基金报记者不完全统计，截至2023年2月12日，包括万科在内已经有至少18家A股上市房企发布了再融资方案，包括保利发展、招商蛇口、陆家嘴、华发股份等央国企地产公司，以及中南建设、荣盛发展、迪马股份这样的民营房企。
编辑：小茉
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