对于每一个在上海生活的家庭来说，都有住房改善的需求；但是这些年以来，真正的改善需求总是被各种各样的限购政策误伤。

例如，只要你在全国各地任何一个城市贷过款，哪怕已经结清，你买房的首付都要按照二套的标准来；对于上海这样房价很高的城市，七成的首付足以让很多有改善需求的人无能为力；

何况还会叠加三价取低政策，二套买房近乎全款，这谁顶得住？

而最近，支持改善性需求，多次被官方所提及。

有很多购房者表示不理解，说好的房住不炒呢？怎么现在又开始调转方向，支持起改善性住房需求了呢？

其实国家的大方向没有变。只是针对不同刚性购房人群，给予不同的政策支持，同时房住不炒的基调不会改变。

而政策也是有针对性地支持有真实刚需和改善的购房者，对于投资炒房行为，还是坚决不支持的。

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从住房的需求角度来看，一共分为三类客户。

第一类是刚需上车的客户，基本上国家没有抑制过刚性买房的需求，但是在上海出台的三价取低政策，其实有误伤了刚需的客户。

所以新年伊始，国家开始大力支持房地产刚性需求的消费，所以误伤过刚需的三价取低的政策大概率也会放松，毕竟要保护有真实居住需求的刚需购房者。

第二类客户就是置换改善类客户。在2022年6月份以前，上海的购房政策对置换改善并不是特别友好。不仅仅是上海，对于二套购房，大多数的一线和新一线城市都会控制首付成数，这也就很大程度限制了刚需客户的置换需求。毕竟多出来几成的首付，让很多家庭捉襟见肘。

我们可以发现，从2016年底至今，这近7年时间，对于改善性住房需求的支持政策只字未提，但是在2022年之后，关注支持住房改善需求的政策开始逐渐出台。

第三类客户是投资类型的客户，这类客户国家是不给予以支持的，因为有违房住不炒大旗，所以无论是政策还是信贷方面，国家从未给予支持。

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1月5日财联社电报发布的住建部部长说过，对于购买第一套住房的要大力支持首付比、首套利率该降尽降。

可以预见的是，年后会有更多的城市会按照大方向去制定相关楼市的政策，也就是所谓的一城一策。

在当前这样，受疫情影响较大，相对萧条的经济大环境情况下，刚需客户对未来的收入信心不足，会影响购房的决策，从而影响各地的楼市成交量。

所以当前的刚需和置换改善的需求被重新提及和鼓励。不得不说，2023年，无论是对首套刚需，还是置换改善客户来说，无疑是个福音。

接下来政策方向自然以鼓励和支持为主，来自利率和政策两方面：一个是房贷利率的下降和首付比例，另外一个就是放开限购的政策；购房门槛大幅降低，贷款利率继续下浮，都是不会改变的大方向，只要你有真实需求，都可以买。

对于大多数城市来说，二套置换改善的限购政策已经在逐步放松，同时还放开父母投靠子女落户的购房名额。

除此之外，对于购买二套住房，大多数的城市也会重新回到首付三至四成左右；

同时在贷款利率方面，大部分城市也逐步取消认房认贷政策，如果贷款结清，再次购买房产，可以按照首套贷款利率和成数去批复。

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以上政策的的放松力度，就已经回到了2016年之前的状态。

时隔7年之后的2023年，再一次给刚需和置换改善客户打开了窗口。且后疫情时代，大多数家庭对居住环境有了新需求，从而衍生了更多的置换改善的需求，这种时候，2023年买房也是一个好时机。

上海的朋友们，大家可以持续关注下，接下来一线城市的限购政策变化。北京都有传言要放松限购限贷政策，倘若北京放松，那么上海也会有大概率跟进；目前已经有建议要放松上海普通住宅认定标准线，未来可期。

我们这个时候要做的就是准备好资金和购房资格，做好一个随时可以下定的状态。真等到上海放松，我们可以有更多地抢跑优势。