本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
“保交楼”无疑是2022年房地产行业最重要的关键词之一。
2022年年初的万科年会上，万科董事会主席郁亮曾用“黑铁时代”来形容房地产行业彼时的环境。
为了改善房地产市场环境，提振市场信心，在2022年年初至年中的这段时间里，一些城市密集颁布数条刺激楼市政策，从降低首付比例到放松限购，诸多政策轮番上阵。而彼时的市场环境，也在政策出台后稍有起色。
然而，随着7月份“停贷”风波出现，市场信心走向低迷。于是，在2022年下半年，成功实现“保交楼”就成为了房地产行业平稳运行的关键之一。
2022年7月28日，“保交楼”首次进入中央政治局会议，会议中提到，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
此后，国家发布多条政策助力“保交楼”，郑州、武汉、长沙、昆明等多个城市开也启了轰轰烈烈的“保交楼”行动，身为交付主体的房企，早已将“保交楼”提高到了核心位置，集中力量保证交付。
时至今日，“保交楼”行动也已进行近半年，从各地、各房企发出的战报来看，该行动成效明显，阴云密布的房地产行业逐步走向平稳。
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多城多措并举助力保交楼
从各省市政府出台的“保交楼”措施来看，大概可以分为5类——纾困基金、争取国家政策性银行专项借款、派遣工作组或建立一对一挂联帮扶、返还未动工项目土地款、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理。
克而瑞地产研究显示，目前来看，成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式。采用此种举措的典型城市为郑州，而郑州也是首批落实“保交楼”的城市之一。
2022年7月，时代周报记者获得一份名为《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件，文件显示，将通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购，破产重组等方式，区分问题项目和问题企业，落实“保交房”，维护房地产市场稳定及维护购房者权益。
而上述举措大都需要纾困基金予以配合。8月初，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》正式披露。具体来说，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元。而首个纾困项目落地于河南本土房企建业地产旗下的郑州北龙湖金融岛写字楼项目。
一个月后的9月8日，郑州提出，要在10月6日前实现郑州市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
除郑州外，南宁也设立了30亿元纾困基金；湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。
而在一对一挂联帮扶方面，陕西咸阳住建局组织召开部分开发企业集体约谈会，建立了一对一帮扶政策，要求对在建项目在保质保量和确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房；四川遂宁住建局也指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作，每一个项目均由一名县（市、区）、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。
融资端新政助力保交楼
在各省市政府快马加鞭助力“保交楼”的同时，国家层面也在积极下发各类政策。
2022年8月，住建部、财政部、央行等多部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，规模为2000亿元。据悉，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。后续，又有多个城市获批了相应保交楼专项借款，并有项目陆续交付。
随后，政策发生转向，从“保项目”转向了“既保项目，也保主体。”
如11月11日出台的“金融支持房地产16条政策”，被称为年度力度之最、内容最全面的房企融资利好政策。
以此为开端，11月，金融侧政策不断下发。11月12日，三部委发文，指导商业银行向优质房企出具保函置换预售监管资金；11月21日，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。
同时，相关部门先后发出“三支箭”，分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予房企支持。如在股权融资方面，在政策发出后不到一个月的时间里，已有超过20家上市房企发布配股或定增公告。
“三支箭”后，“第四支箭”首单也落地，中国银行宣布利用境内外市场资源，为龙湖集团提供“内保外贷”业务。
58安居客研究院院长张波向时代周报记者表示，在诸多政策中，最有效的政策是金融侧保房企的举措。
“对于头部优质房企的大力支持，可以推进房企正常化运营，并有效落实保交楼。同时对于房企资金监管也可更为灵活，更大限度在保障资金安全的前提下，给房企更多灵活性，这也有助于更好实现保交楼工作推进。同时还需对房企开发项目的品质给予更多关注，不但要保按时交楼，还要品质达标，以更好保障民生。”张波说道。
曙光初现
在国家、地方政策的支持下，“保交楼”行动已取得阶段性成功，据CRIC调研数据，截止2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工。
从各地披露的战报来看，目前的成果较为显著。2023年1月4日，郑州市政府工作报告显示，2022年，郑州落实支持资金300多亿元，全市保交楼项目实质性复工95%以上。列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解，新建成安置房2565万平方米、回迁安置群众15.3万人。
1月12日，西安市住建局发布数据显示，截至2022年12月，西安保交楼工作已有42个项目完工或部分完工，共计交付房屋48000余套；1月13日，广西南宁市住建委官网显示，截至目前，南宁市已实现16550套住宅竣工交付，2023年春节前，计划交付4107套。
除各省市外，各大房企也先后披露了全年的交付情况。亿翰智库数据显示，2022年，其跟踪的50家典型房企累计交付超400万套。其中，销售规模居于行业头部的碧桂园、万科、绿地、保利等房企，交付规模也遥遥领先，分别累计交付约70万套、27.99万套、26万套、25.9万套。
另据龙湖、建业、融创提供给时代周报记者的数据显示，2022年，龙湖在全国共交付超11万套住宅；建业集团（建业地产+中原建业）全年交付74756套新房；融创实现18万套交付总量。
不过值得注意得是，龙头的优势明显。亿翰智库表示，从整体来看，随着地产市场份额逐渐向头部房企集中，根据统计，竣工交付的TOP50房企2022年的总交付面积超过4.8亿平米，预计占全年竣工规模的7成以上。
“优质房企显然更受市场和购房者关注。”在张波看来，头部优质房企在2023年会有着更多政策助力，相对应的支持性落地政策也会更具倾向性，这一点无疑也会推动房企分化的加剧。同时，尤其保交楼表现好的千亿房企，在2023年还有更多发力机会。
张波表示，总体来看，行业的风险在2023年会进一步出清，但房企的马太效应还将持续，房企优者更强，差者淘汰的趋势不变。随着市场环境好转、行业优化，千亿房企的数量相比2022年将会增多。
