2023年1月，全口径销售额行业第一的位置由碧桂园易主保利发展，在权益销售额排行榜上，保利发展以246.5亿元位居行业第二，与榜首万科相差不到4亿元。

保利发展和碧桂园的位次交替不久，保利发展突然甩卖项目，一口气将与碧桂园合资的12个项目摆上货架打包转让。

发展势头正强劲之时，保利发展为何选择与碧桂园“分手”？而这又是否会引发更多房企与合作方分道扬镳？

上架资产包

2月3日，保利发展突然在北京产权交易所上架12个地产项目，合计约22.97亿元。

按照要求，这12宗股权转让项目整体打包转让，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和。据天眼查数据显示，穿透股权后，上述12个地产项目公司均是保利发展与碧桂园的合资企业。

财经网制图

这些项目是保利发展和碧桂园曾一起携手打拼的见证。据财经网统计，在上述12个项目公司中，9个公司成立于2017年、1个成立于2016年。不过，据观察者网报道，双方合作的多个项目已基本售罄。

截至目前，据贝壳新房网显示，南京保宁置业操盘礼樾云居项目，常州晟金房产负责开发的碧桂园保利·滨湖云著，两个项目目前还处于销售状态，两个项目计划分别于2023年、2024年交房。

按照规定，本次交易完成后，受让方及标的企业不得再继续使用中国保利集团有限公司及其子企业的商标、字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以中国保利集团有限公司子企业名义开展经营活动。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，即便没有了保利的背书，应该也不太会影响这两个项目的去化，因为碧桂园本身也是一线品牌，碧桂园和保利合作可能更多的只是出于融资需求，而并非操盘与贴牌需求。

集中出售缘由

一般而言，企业批量出售项目多与企业流动性或优化利润表挂钩。

从现金流来看，但保利发展的现金流并未到“山穷水尽”的地步。据查债通APP显示，2023年保利发展待偿还利息19.658亿元、待偿还本金59亿元；关联ABS待偿还利息0.1446亿元、待偿还本金5.129亿元，合计约84亿元。早在去年11月，其总计100亿元的债务融资工具便获准注册，仅此一笔融资便可完全覆盖债务。

而从财务数据来看，这个资产包也并非全是“拖累”。据统计，资产包中的8家公司处于亏损状态、4家仍处盈利。综合计算，12家公司的总利润仍然达到了2.04亿元。其中，温州升聚投资管理在2022年的净利润更是高达2.45亿元。

既然如此，保利发展为何不惜放弃整体盈利的资产包，也要与碧桂园进行切割？

柏文喜认为，地产公司转让项目公司股权是很平常的事情，但像这样集中转让十几个与某家企业有合作的项目，一般是出于双方合作的重大分歧，比如理念与战略层面的分歧。因为正常情况下，项目进入销售期，产生的现金流就会按照股权比例分配完毕，项目销售完毕之后进入结转期，利润会体现在报表上。一般而言，到了体现利润的时候，房企不会退出项目。

“从此次保利退出12家与碧桂园合作的项目公司股权乃至控股权，以及所涉及投资额、保利自身的基本面来看，应该并非出于回收资金的层面或战略性收缩考虑，而是出于双方合作重大分歧或者保利自身调整项目布局、土储结构的主动性调仓行为。”柏文喜如此表示。

不过，碧桂园方面和保利发展方面均回应财经网称，本次合作项目退出，只是项目层面的具体经营事项，目的是确保项目公司经营平稳向好发展。碧桂园明确这是双方股东共同协商的结果。

此外，财经网梳理发现，保利发展本次集中出售的项目普遍位于二三线城市，而这些城市近期销售走弱。据亿翰智库数据显示，2023年春节期间，二三线城市的成交面积和套数与去年春节期间相比同比下滑约80%以上，在一线城市、二三线城市、三四线城市中表现最为惨淡。

另据中指院数据显示，受春节假期影响，1月楼市成交量同环比均降。其中，二三线城市降幅明显，整体环比均降超40%。

经济学家、财经评论员郭施亮认为，通过对部分存在不确定风险项目的甩卖，既可以快速回款，提升房企资金回款能力，也能提升房企风险管理能力。

合作开发告急？

在房地产的高光时代，房企始终奉行“规模是一把万能钥匙”的定律，这一度成为金融机构和消费者共同看中的指标，继而带来资金、拿地、品牌等竞争优势。

趋利游戏规则下，房企热衷于拉拢合作方共同开发，目的就是为了在短时间内做大规模。以旭辉为例，在2017年跻身千亿房企后，合作开发模式是其规模扩张的利器。2016年至2022年，旭辉的实际归属自身的销售额占比均不足六成，最低年份仅为53%。

中银证券发布的研报直言，尽管低权益合作能减轻资金压力，短时间快速扩张，但最大弊端在于净利润偏低，并不足以支撑扩张规模，经营性现金流持续流出，更多依赖于外部融资维系，“易受到合作方拖累”。

眼下，对于金融机构和消费者来说，规模早已不是首选衡量标准，安全成为新的考量指标。而在楼市低迷了一年半以后，房地产没有如期迎来销售反弹行情，更多房企岌岌可危。

柏文喜认为，这样的情况下，房企之间的合作可能会大规模斩断，因为强势房企选择与衡量合作的核心指标已经从做大规模转为了利润与现金流优化。这也是未来房企对于合作开发的主要态度。

实际上，已有房企喊出了口号。在2021年业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐便宣称，接下来还会更加注重权益销售规模以及权益比例，控制“1+1不能大于2”的合作，而且慎重选择合作对象。

郭施亮认为，未来房企之间的合作对象，可能更倾向于与资金链压力较小、项目清晰的房企合作，国有房企或优质民营房企可能成为主要合作对象，但对资金链压力较大、项目清晰度不明朗的项目，房企合作态度会更加谨慎。

文/王亚静（责编：高雅）